куда пойти за лоаном для покупки дома

Всем доброго времемни суток.
Необходимо получить преапрувал а затем и сам лоан для покупки недвижимости … для себя.
Хотелось бы услышать все “за” и “против” в случае если я пойду к брокеру или в банк.

Заранее всем спасибо.

Главное отличие между брокером и " сам пойду в банк" - брокеру надо платить, иногда достаточно много. При этом, бльшинство из знакомых говорят, что но того стоило.
у вас уже есть риэлтор? Они обычно в курсе куда лучше обращаться. это я к тому, что [local lender] лучше, чем кто-то на другом конце страны в БофА.

Вообще-то банку тоже платится loan initiation fee. И из моего опыта, у банка обычно более жесткие условия и более высокие проценты. Хотя раз на раз не приходится. Я перефинансировал через агента, и получилось дешевле, чем лучшее, что я мог найти в банке.

Плюс, если вы “шопитесь” в банках (например пытаетесь узнать, кто вам даст лучше процент и дадут ли вообще), то каждый банк делает запрос в вашу кредитную историю. Хотя все говорят, что “множественные запросы из подобных учреждений, пришедшие в течение 14 дней считаются одним запросом”, однозначного толкования этому нет. А агент делает запрос один раз, и потом предоставляет банку или другому лендеру уже готовый кредитный отчет (естественно, когда ты соглашаешься на кредит, делается еще один запрос).

Пойти надо к тому, кто даст лучшие условия, а это невозможно сделать, не пойдя в несколько банков и к нескольким брокерам и не узнав их сегодняшние условия.
Мой опыт говорит, что брокеры дают гораздо лучшие рейты, оплата их услуг производится банком, которому они вас сватают, не вами. Если это приличные брокеры конечно.
Часто online банки, типа ING и аналогичных, дают самые лучшие условия.

У меня был опыт с брокером и с банком. Больше в банки сам я не пойду. Слова о том, что брокерам надо платить и много, мне непонятны. Брокеры получают свои комиссионные от банков. Но они знают многие кручки и закорючки, чтобы помочь тем, кто не сразу подходит по всем требованиям (к примеру, 20% down payment, чтобы избежать PMI). MikeS абсолютно прав о том, что каждый банк будет проверять кредитную историю, и после десятого запроса ситуация в ней может измениться не в лучшую сторону. К тому же, с каждым банком нужно поговорить, посидеть, послушать, выпить чашечку кофе и стакан чая. А это время, его требуется много, и оно может быть дорогим. Так что, каждому решить самому. Тут ситуация похожа на покупку страховки. Если не знаешь многих нюансов - иди к брокеру. Если знаешь - делай сам. Моя следующая подобная покупка будет только через брокера. Мне меньше головной боли.

Мне кажется, вы путаете [loan brokers] с [loan officer].
.

Mortgage brokers are professionals who are paid a fee to bring together lenders and borrowers.

“Yield spread premium,” or YSP, is the fee (commission) paid by the mortgage lender to the broker in exchange for a higher interest rate, or an above wholesale mortgage rate. Though the borrower may qualify for a certain rate, the broker or loan officer can charge this fee and give the borrower a slightly higher rate to make more commission.

The mortgage broker is compensated on commission, and he is going to have higher closing fees. At a given mortgage brokerage house, for example, closing fees might be $700. But, some in the brokerage industry charge up to $1,200 – which some of their colleagues (and, indeed, the real estate agents with whom they work), might regard as gouging. A broker is allowed to charge whatever he wants for loan processing or “doc prep” – document processing.

As is the general rule in shopping: ask. Ask what the broker’s fee will be. You can then make an informed decision whether paying that fee will be worth it over time if you get a better deal on a loan.

А что такое [loan initiation fee]? Origination fee? Bрокер набрасывает % [orig fee], так что напрямую с лендером однозначно будет дешевле.

Слова о том, что брокерам надо платить и много, мне непонятны.

это слова о том, что брокер продаёт сервис. И, как за любой сервис - нужно платить. И, как с любым сервисом, может получится, что вы останетесь в полном восторге, а может и так, что и не очень. Ближайший знакомый, из воспользовавшихся услугами брокера ( было это давно, на пике цен на дома и кредиты) говорит, что это ему стоило 8000 долларов, но в следующий раз он пойдёт только к брокеру, возможно к тому же самому.

Volha,

Как давно вы брали ипотеку? Я брал кредит шесть лет назад, и год назад перефинансировал его. Естественно, это не много (я не беру кредиты на недвижимость каждый месяц), но все-таки. Причем и в том, и в другом случае я изучал вопрос, я не шел в первый попавшийся банк и подписывал договор. Я осматривался, я читал, я разговаривал… Оба раза я изучал возможность как поиска кредита напрямую в банке, так и через брокера. И оба раза банк даже близко не стоял с теми условиями, которые предлагал брокер. За первый кредит я заплатил брокеру, если не ошибаюсь, порядка 200 долларов (175 или 190), во втором случае - 275 долларов. На фоне того, что брокер нашел мне как минимум на полпроцента ниже ставку, чем я мог найти в самом лучшем банке (вернее я мог найти подобный процент, но там нужно было бы заплатить порядка двух поинтов), я считаю, что свои 275 долларов они отработали полностью. Особенно учитывая, что я “тянул” с кредитом почти два месяца, “ловя” временное снижение процентных ставок. Да, в конечном результате мой кредит был перепродан достаточно большому банку, так что я работаю не с неизвестной компашкой, а с весьма солидным банком. Но я сомневаюсь, что приди я в этот банк напрямую, он предложил бы мне подобные условия.

1 симпатия

Мне брокер обошёлся $1300, но он сделал мне нужный лоан с моим Debt-to-income ratio, а Чейс банке послали.

Мой риалтор направляет меня к брокеру, вот к этому http://www2.primelending.com/ - может кто слышал что то о них? Сумма нужна не большая порядка 200к.
Процент у них как я понял из беглого разговора с брокером около 5% (fix rate 30 years).
Вот думаю не большой ли это процент на сегодняшнее время?

нашел интересную инфу о различии брокера и банка… не знаю насколько достоверна, но интересна:
"Когда найдешь дом, по крайней мере не обращайся к мортгидж брокерам, иди к директ лендерам (Сити, Чейз, Астория Сейвингз, ВаМу, т.п.) Я думаю, ты уже понял, что с директ лендером твой клоузинг кост будет 3%, а с мортгидж брокером - 6%. Человеку с хорошим скором нет смысла переплачивать.

Требуй у лоан офисера в банке, чтобы показал rate sheet на текущий день. Скажи, что ты хочешь rate at PAR (я сам не знаю как это расшифровывается, но это значит “чистый рейт, без накруток”).
Если откажется показать - иди к другому офисеру или в другой банк.

Рейт такой, какой он есть в тот день когда ты обращаешься за лоуном и платишь аппликейшен фии. Какой будет - тот и бери, главное чтоб без накруток.

Тейк ит изи. Старайся сэкономить там, где можно сэкономить: например, минимизируй клозинг кост, постарайся не платить трансфер такс и проч. А рейт - тот который увидишь в rate sheet у директ лендера - тот и бери, никто его изменить не может… Где нельзя сэкономить - там нельзя…"

Да вроде нет. У моего последнего прямо на сайте написано - mortgage broker.

Mortgage brokers are professionals who are paid a fee to bring together lenders and borrowers.

Конечно paid. От банка или иного, которому приносят нас в клювиках.
Всегда не было проблем с получением займа на дом с предельно низкими процентами. Очень возможно, что для людей с трудностями в истории или совсем не ориентирующимися в тонкостях, нужны платные брокеры. Или еще в разных штатах могут быть разные порядки.

APR имеется в виду, не PAR.
Все это не интересно, поскольку далеко от реальности шоппинга за займом. Написано человеком. который свято верит, что его путь и мнение единственно правильны.
Односторонне и сильно безграмотно, примерно как утверждения - машину надо брать только у частника, чтобы не переплачивать, или машину надо брать только у дилера, чтобы за те же деньги получить гораздо больше.

1 симпатия

Что из того, что написали вы, отличается от того, что написала я? В вашем частном случае, получилось так, что брокер был выгоднее. Не факт, что другим так же повезёт. Нашу ипотеку перепродали Chase, мне тоже понравилось, но в сети много статей, почему это делается.

[b]

[/b]Par rate

[LIST=|INDENT=-7]
[li]inShare[/li]> [li]EmailShare[/li]> [/LIST]
With regard to mortgage, “par rate” is the interest rate a borrower qualifies for with a given bank or mortgage lender assuming there are no add-ons or adjustments to fee.
In other words, the borrower would receive the par interest rate if there was no yield spread premium charged by the broker or lender, and no adjustments to rate or fee.
Par rate, otherwise known as the base rate, is determined by the borrower’s particular loan scenario, which includes adjustments for things such as loan amount, credit score, property type, loan-to-value, and so on.
The par rate for a high-risk borrower will be much higher than that of a low-risk borrower because of adjustments, but a mortgage broker or lender can still manipulate a low-risk borrower’s rate by taking an excessive yield spread premium.


Человек слышал звон, да не знает, где он… :bayan:

Фраза “оформление под 3% и под 6%” относится к ПРОДАЖЕ дома и к оплате услуг риэлтера продавцом. И не имеет ничего общего с получением кредита. Попробую объяснить.

Предположим, человек решил продать дом. Нанял риэлтера, выставил дом на рынок недвижимости. Обычно (скажем так, в большинстве случаев), риэлтэры берут 6% от продажной стоимости дома.

Есть человек, который решил купить дом. Он тоже нанял риэлтера. Он своему риэлтеру ничего не платит.

Если сделка состоялась, то риэлтеры (оба), делят эти 6% пополам, то есть каждому достается по 3%.

Если покупатель вышел напрямую на риэлтера продавца (или вообще работает без риэлтера), то по идее этому риэлтеру не надо делиться процентами, которые он получает с продавца, то есть он получает полноценные 6%.

И вот тут становится интересно. Если человек владеет определенной техникой убеждения, то теоретически можно уговорить риэлтера скинуть стоимость дома, к примеру, на 2%. Риэлтер получит 4% вместо 6%, но это больше, чем 3% если вы придете к нему со своим риэлтером.

Что же по-поводу closing cost… Почитайте в Гугле, что должно и что может быть включено в стоимость оформления покупки. Туда включают налоги, туда включают услуги юриста, туда включают услуги инспектора (по идее вы оплачиваете их сами), туда включают “поинты” (если кредитор их требует). И туда могут быть включены услуги ипотечного брокера, который вам найдет и оформит вам кредит. Но это не “три процента и не шесть процентов”.

1 симпатия

Мы взяли кредит на дом месяц назад. Пользовались услугами брокера и остались очень довольны. Брокер с нас, как с покупателей, не взял ничего, а дил предложил отличный - и по проценту, и по отсутствию loan origination fee. Рейт по лоуну менялся каждый день в лучшую сторону и брокер постоянно нам об этом сообщал. Более того, мы залочили себе процент по лоуну за 15 минут до конца рабочего дня, а на след. день выступал Берданке из ФРС и брокер нас четко предупредил, что после выступления процент может пойти вверх, а может пойти вниз. Что касается клоузинг костс, то зачастую это как говорится depends, мы, например, свои свели к 1500 от почти 10 тысяч - что-то погасил билдер, что-то дал риэлтер в качестве бонуса, что дал бонусом сам брокер. В общем, с брокером нам работать понравилось - взяли за ручку и провели через все нюансы. Причем брокер сам сидит в Орегоне. Чем больше банков есть у брокера, от которых он может дать ссуду, тем больше шансов на хороший рейт. А работать с конкретным банком или бывает застройщик требует конкретного лендера - процент какой есть, такой есть, особенно, если в договоре прописано четко, сколько есть дней на залочивание рейта, так уже надо брать, что будет в тот момент.

а какой процент получили если не секрет?
И какие координаты брокера, если вас не затруднит … очень хочется посмотреть что он сеичас предлагает.

Ну это ж не то, про что чудак рассказывал. :slight_smile:
Тем, кто приходит спросить, показывать могут только APR.
Base rate считается как бы наоборот, в конце, от того, что могут предложить этому конктретному заемщику по его займу, дополнительных фии и одинакового для всех APR. Поэтому он не несет никакой практической информации для заемщика.

Кто что может сказать bankrate.com??

Это сайт. Показывает рейты. :slight_smile:
В основном от средних к высоким.

1 симпатия

www.lendingtree.com