Подводные камни аренды квартиры

Прихожу к вы воду, что тот ещё гемор.

Там же написано Rental value $2100 и школа 8/10

Школа и население там пристойные.

Да. Выселение через суд может и 5 месяцев занять. Доход на вложения, 5-10%, отлично если 15.
А сдают много. Надо еще сдать.
В первом приближении можно считать так:
Цена квартиры в тысячах равна минимально необходимому навару в баксах в месяц.
И это при 20 % даунпеймент.
То есть, если стоит 150к, $150 в месяц должна давать.
При даунпейменте 30к плюс 10к closing cost доход
1800/40,000=4.5%, с которых еще налоги. 3% чистыми.
А если вся сумма сразу за квартиру, доходность хуже в 2.5 раза типично.

доход от неджвижимости = доход от роста цен на проперти и доход от сдачи аренды

по росту цен - будет или цены упадут -никто не знает,
имо цены на максимуме ,будут падать, но не так, как в 2007

рент

  • ищите в лендлорд френдли штатах, штобы проще выселить неплатящих жильцов
  • слудуйте 1 процент рул - месячный доход равен 1 проценту от стоимости, т.е. 150к кондо напр. во Флориде приностит 1500 в месяц- нормально, а в СА 900000к дом приности 3500 -нет
  • месячные платы - HOA и пр ,чтобы были минимальными
  • смотрите чтобы не было ограничений на сдачу (напр. нельзя сдвать первые 2 года, только 3 года из 5 и пр.)

Купить квартиру по РЫНОЧНОЙ ( это ключевое слов) цене и сдавать ее в аренду - это путь к банкротству.

Поясню на примере вашей квартиры. Заявленная цена продажи 160K.
Предположим, что покупаете ее с 20% даунпейментом и 80% мортгиджа. Ок.
Но при заключении сделки есть еще Title Cost. Это сумма, которую как правило делится между покупателем и продавцом 50 на 50. Суму эту берет юридическая компания на проверку юридической и финансовой истории квартиры, на составление всех необходимых договоров, на страховку от юридических проблем с жильем, если такие “вылезут” со временем. Общая сумма составляет от 3%(на очень дорогом жилье) до 12% ( на очень дешевом жилье).
Возьмем среднюю цифру 10% с разбивкой 50 на 50.

Итого затраты при покупке квартиры:

  • даунпеймент 20%. 32 000 $
  • Title cost 10% с разбивкой 50 на 50. 1600000,10,5 = 8 000$
    ИТОГО затрат при покупке - 40 000 $.

Идем дальше по затратной части. В объяве очень четко написано:
Estimated monthly cost(предполагаемые затраты в месяц)- 1574$
Которые раскладываются
Principal & interest( оплата долга и %% по кредиту) - $645/mo
Property taxes(годовой налог в пересчете на месяц) - $127/mo
Home insurance( страхлвка квартиры от пожара, наводнения, и т.д и т.п)$56/mo
HOA fees( плата в сообщество владельцев всего здания) $746/mo

Эти данные на 99% верные. Если продавец дает неверные данные, то у него будут проблемы когда это выяснится.

Теперь смотрим доходную. часть. В объяве написано:Rent Estimate(ожидаемая арендная плата при сдаче в аренду) - $1,845/mo. А вот эта цифра ЗАВЫШЕНА.

Сайт rentometr дает среднюю цифру аренды в ближайших дома - ~ 1 500 $/mo. Максимальная - 1 816$/mo. Для расчета возьмем среднюю аренду.

Что имеем в итоге: Потрачено на приобретение 40 000$
Обязательные(это ключевое слово) ежемесячные платежи - 1574 $/ mo
Доход от сдачи квартиры в аренду 1 500$/mo

Поздравляю с отличной бизнес идеей. :)С такими инвестициями - прямая дорога к FORECLOUSE - банк отнимает недвижимость за неуплату.

Покупка полностью за свои деньги( без ипотеки = mortgage) тоже малопривлекательна.

Затраты при покупке 168 000 $, Ежемесячные затраты( без моргиджа) = 929$/mo. Доход 1 500$/mo