Perrier?! Шикуете, однако! 
Большое спасибо!
Сразу или сейчас??
Сразу 100% на моём обеспечении.
Сейчас 100% сами.
Они работают, у них страховка от работодателя, а также я отдал им свой самый дорогой дом с тем, что они выплачивают мне ипотеку, а также сами оплачивают свои коммунальные услуги.
Весь Доход разделить на Все Затраты (включая покупку плюс ремонт, плюс налоги), умножить на 100%.
Для Манси я могу судить тол ко по своим домам, так как в клубе местных лэндлордов, если такой существует, пока не состою. Ниже 14% у меня не было, а поскольку это больше/равно моему возврату от ценных бумаг, то меня это устраивает.
Один из домов показывает 25%+, что ну очень хорошо. Как скорее всего понятно из самой формулы, проще найти дом дешевле и сдать по обычной цене, чем дороже и попытаться сдать по высокой цене. Для сравнения, дом за $30,000 я сдаю за $500 в месяц, дом за $45,000 - за $650; дом за $80,000 сдавал за $880 (сейчас в нём проживают мои родители и платят мне $400 в месяц (чтобы покрыть кредит и налоги)).
“Правило большого пальца” при быстрой оценке выгодности инвестирования в арендную недвижимость гласит, что дом нужно сдать за месячную сумму больше, чем 1% от цены дома. То есть, дом за $50,000 нужно сдать ХОТЯ БЫ за $500 в месяц. Как видно из моих примеров, в Манси часто получается лучше.
Вообще Вы правильно ранее подметили, я в основном смотрю на свою недвижимость только как на цифры в таблице, плюс/минус, доход/расход и на “ой фу, какая развалюха” мне абсолютно плевать. Пока она создаёт доход, конечно.
Как-то так.
3 лайка
Ноябрь 2021
В Ноябре мы с супругой полностью собрали остатки урожая (помидоры ели еще пол зимы, лол!) и я перебросал грядку на зиму - нужно сказать очень вовремя, так как в середине Ноября уже падал первый снег!
Старший сын продолжал ходить в школу и нас (всех, включая ребёнка) она всё больше и больше напрягала. Как нибудь будет настроение - расскажу пару историй.
Мы с отцом сделали небольшой ремонт(ик) в одном из моих домов - подлатали прохудившийся порог и обновили облицовку двери.
Так как вечера наступали быстро, а на улице было прохладно, то больше сидели дома - настолки, игры с детьми, проектор и так далее.
До того, как им пришли их гринки и СС номера я сводил родитилей в СС офис и получил там бумагу о том, что их номер такой-то и его сейчас делают - с такой бумагой можно было начинать поиски работы.
Во второй половине Ноября я по просьбе отца подал сводил его на собеседование на местный завод, который находится в пешей доступности от моего дома - идти минут 15-20; и хотя сам найм затянулся почти на месяц, моего папу взяли туда работать на конвеер. Работа простая, но довольно выматывающая - отец сортировал и складывал к картонные коробки крышечки от банок разных типов и размеров; платили за это 10 в час при невыполнении плана и 11 в час при выполнении/перевыполнении.
Декабрь 2021
О Декабре практически нечего сказать, так как сначала супруга, затем, через неделю я, а еще через неделю - мой папа переболели жутким гриппом. С потерей аппетита, слабостью, высокой температурой и, как положено, постельным режимом. Несмотря на все мои уговоры держаться от меня подальше отец постоянно крутился возле меня и соответственно тоже заразился. Он как раз вышел на работу, и тут слёг практически на три недели. Повезло, что работодатель отнёсся с пониманием и дал папе неоплачиваемый отпуск. Отец затребовал врача, так как уверен был, что у него воспаление лёгких, а не грипп, так что мы побывали в неотложке где потратили $150, чтобы узнать что нет, воспаления нет, как и ковида.
Позитивный момент после болезни - я снова стал весить, как в 20 лет!
Как ни странно, но дети не болели, а после начала зимних каникул мы изьяли старшего из школы, переведя его на домашнее обучение.
Наступил 2022й год.
Эге-гей, я догнал текущий год! 
Продолжение следует. 
4 лайка
Ну наконец то!
Догони уже сегодняшний день тоже, плиз))
Ребята у тебя симпотяшки и наверное дружные очень?
1 лайк
Все в маму!
Да, мальчишки - не разлей вода.
Они очень близки по возрасту - 15, 16 и 17гг рождения, но очень разные. Старший очень умный и сообразительный, средний - очень упрямый, младший - очень добрый и ласковый. Чудесные сыновья, слава Богу!
3 лайка
Январь 2022
Январь был холодным и занятым!
Супруга отправилась на работать на полную ставку - она работает с налогами, несколько месяцев в году на полной ставке а остальное время - раз в неделю. Я остался дома с мальчишками и мамой - папа, как оправился от болезни, отправился работать. Впрочем мама тоже не давала мне прохода, пока я не согласился и не подал и её на открытую позицию туда же, где работал отец - и маму тоже взяли!
Так что дома из взрослых был только я - готовка на семерых, уборка, школа для старшего и игры, много-много игр для среднего и младшего. Было весело!
Февраль 2022
Февраль был продолжением Января, с той только разницей, что я собирался переселить своих родителей в свой самый дорогой дом, в котором как раз закончился договор с жильцом - и сказал ему съехать. Жилец съезжать не хотел и начал юлить. Стоило уже тогда больше надавить на него и выселить, но мне хотелось быть добрым лэнд Лордом и я мало того, что разрешил ему остаться на весь Февраль, еще и разрешил заплатить половину аренды из “депозита пезопасности”. Зря-зря-зря-зря-зря…
Кроме того в Феврале зима стала немного “более настоящей” - выпало много снега и похолодало.
На “выходных” - супругиных выходных - я сделал обновку в одном из наших домов - где поселился мой друг из Украины.
Чтобы хоть немного поддержать супругу, у которой на работе начался “адский сезон”, я старался водить её по местным кафе-ресторанам, и с детьми, и без - когда родители могли посидеть с ребятишками.
А вообще с сыновьями было всегда весело. Never a dull moment, как говорят американцы!
Тем не менее Февраль подошел к концу и наступил Март. Правда о Марте я расскажу уже в следующий раз.
Продолжение следует!
4 лайка
Прикольно, я так и подумала)) У старшего взгляд очень умный, у среднего такой сам себе на уме, а у младшего простой и добрый)
1 лайк
Максим, скажи, если не трудно, каким банком ты пользовался?
И как оценивались дома, откуда бралась сумма оценки? Это был сам банк или где, откуда цифры?
Вот это я не поняла.
А схема очень интересная.
Я пользовался тем же банком, в котором когда-то работал (ссылка есть во втором сообщении темы), он называется First Merchants Bank.
Они сами делали оценку. Оплату оценки я попросил их загнать в сам долг, так что взяв в долг $98,000 я остался должен $99,946, но не вся разница - это оценка, была ещё оплата каких-то там “fee”, уже точно не помню.
Спасибо. Вот это мне и интересно. Если они сами делали оценку, то они выезжали смотрели или просто по бумагам, по данным в каком нибудь Зиллоу. Хотелось бы понять.
А ты до их оценки, но после покупки уже что то ремонтировал в доме, делал какие то работы?
Или они оценивали дом по первоначальной стоимости.
Я почему тебя так подробно спрашиваю. Ведь если мы сделали в доме ремонт внутренний, то дом и стоит дороже? или им все равно. За что когда то купил, то так и стоит… Н-да…
А сумму, которую они дают, они сами рассчитывают? Что это в цифрах примерно конечно же? 20-30-50-% ? Хоть примерно, что у тебя получилось?
Банк посмотрю, спасибо.
Думаю “они сами” означает их аппрейзер которого он оплатил. Ну как обычно при моргиче. Апрейзал зависит от многих факторов. Ремонт может быть одним из них (опосредованно) а может и не быть. В нашей эрии апрейзал идёт в сравнении с сопоставимыми 4-5 домами проданными за последние месяцы в твоём “микрорайоне” (компс). Сравнивается тип дома (колониал/сплит лвл и т.д.)/ метраж/общее состояние и много других факторов. На все сравнения у апрейзера есть формулы рассчёта определяющие как в % отношении твой дом относится к проданному и потом используя цены этих 4-5 проданных домов и эти формулы он выдаёт цену твоего. Это не точная наука и выбор разных компс 2мя апрейзерами может привести к разнице в их апрейзалах на десятки процентов.
2 лайка
Мне нужно было не “максимум, что я могу взять”, а конкретную сумму ($100К с запасом, так что я запросил $120К и её в итоге одобрили), так что, исходя из их оценки могу сказать, что они дали 45-50% от залога. А их оценка, как уже написал Борис, это “средняя температура по больнице”. Один из моих домов, по моему скромному мнению был оценён на $40К выше его реальной стоимости, второй - на $30К ниже. Я спорить не стал, так как остался “в плюсе”.
1 лайк
Спасибо, Боря. Ты, как всегда для меня кладезь мудрости и знаний)
Последний вопрос, просто уточню.
Я правильно поняла, что домой они не приходят и ничего не смотрят.
А то мы думаем уехать на некоторое время. И теперь вопрос, надо ли нам оставаться, что бы показывать дом.
1 лайк
Спасибо Максим. Я так почему то и думала, что сумма составит где то 50%.
А страховка у тебя на эти дома есть? И ,если нет, то обязывали делать?
2 лайка
Приходят и смотрят обязательно. У нас по крайней мере. Да и думаю везде. Оставаться вам лично необязательно, достаточно кого либо другого.
1 лайк
Пожалуйста!
Нет, страховки нет, ИМО в случае “Манси” она бессмысленная. Посудите сами - страховать дом за $50,000 нецелесообразно поскольку они считают, что отстроить его стоит $200,000 (и премиум соответственно довольно кусючий). Но если мой дом за $50,000 сгорит, то мне не нужно $200,000, чтобы купить новый дом за $50,000.
Мой личный дом, в котором я живу - застрахован, но арендные - нет.
2 лайка
Арендных нет в мортгидже разве? Если есть, то насколько я знаю банк требует страховку на дом. У Вас как-то иначе?
У меня нет ипотеки (mortgage). Есть “обратная ипотека” на $27,000 - деньги, что я вытянул из главного дома, он-то и застрахован.
Остальные дома не в ипотеке, а куплены за наличные. Последние два дома куплены за наличные, которые я получил из Balloon Loan, о которой недавно рассказывал. На что я трачу деньги из Balloon Loan это не дело банка, я мог купить акций Теслы на все $98,000, что одолжил, так что нет, страховка не нужна.
1 лайк
Пять лет , а сумма долга в районе 100 тыс? Есть уверенность, что через пять лет удастся ее вернуть ? С учетом 6% процентов риелторских фее и возможного ремонта? Чем обусловлена такая уверенность? Расчет на постоянный резкий рост стоимости домов?
1 лайк
Статистическое повышение цены на недвижимость (по США в среднем) - это 2% годовых. Если я купил два дома за условные $100,000, то за пять лет их цена будет более, чем достаточная, чтобы покрыть цену риелтора и налог, закрыть кредит в ноль.
Возможные ремонты покрываются из денежного потока, который генерируют эти дома в течении пяти лет ($78,000), есть шестой год в запасе для непредвиденных обстоятельств.
ИМО, даст Бог доживём, всё будет более, чем удачно.
1 лайк