Покупка дома за кэш во Флориде. Как проверить Title Company и риэлтера

Добрый день.

Подскажите пожалуйста, есть ли во Флориде онлайн сервис по проверки лицензий у риэлтера и escrow company?

Нужно отправлять деньги, но хочется еще раз удостовериться, что все - ок.

Спасибо.

Кажется я сам нашел ответ. Вот сайт с информацией по всем флоридским компаниям.

http://search.sunbiz.org/

Через который можно проверить их статус. Всем удачных сделок!

1 симпатия

Вот так сразу и вот так просто? Не посмотрев его в живую?
А вариант, что на форуме скажут, что лучше приобретать в кредит, даже если есть кэш - не рассматриваете? :wink:
На zillow дом выбрали? В каком городе?
Я тоже с семьёй во Флориду планирую…

А вот так

Дом в Орландо в поселке, в котором мы долго жили. Все там знаем и знакомые на месте есть. Так что дом очень хорошо себе представляю.

Что касается выбора кэш или моргидж.

Для себя решил, что кэш выгоднее:

Во-первых, хороший дисконт на покупку за кэш.

Во-вторых, закрытие сделки гораздо дешевле.

В третьих, нет дополнительных платежей.

В четвертых, при кредите на 30 лет под 4% годовых переплата составит около 72% от тела кредита. Разумнее эти деньги вложить в ETF на S&P или т.п. или еще чего-нибудь купить под сдачу.

2 симпатии

Спасибо за полезную информацию! Ваш опыт надеюсь пригодиться и мне, если визу получу конечно…
Подскажите, хороший дисконт при покупке за кэш, это обычно сколько процентов от текущей стоимости? Ну или конкретно в Вашем случае.
Речь идёт об обычной продаже через сайт типа zillow или как Вы пытались купить раньше через аукцион?
По переплате при кредите очень интересно, мечтал посчитать этот момент, но не зная всех реалий и платежей - было сложно, а спрашивать стеснялся…
Подскажите, а если погасить такой кредит за 6 мес или год, много придётся переплатить? И вообще, это возможно?
А Вы уже конкретный дом имеете ввиду или пока только район определили? Если можно скиньте в личку ссылочку на дом или название населённого пункта, присмотрюсь как к альтернативе окрестностям Тампы…

С визой вам будет сложнее и дороже получить ипотеку. Ставка будет примерно 6,5% в сравнении с 4%, которые сейчас можно найти.

По дисконту за кэш в моем случае это было около 5% от цены.

Объект я нашел через zillow, потом связался с риэлтером.

При покупке в кредит нужно еще учитывать допрасходы. Агент сказал, что за кэш общие расходы на закрытие сделки будут порядка $1000, а в кредит - около $10 000, но их можно добавить к кредиту.

Досрочное погашение зависит от правил. Обычно допускается, но бывает и запрет на погашение в течении первых 6-24 мес. При это нужно учитывать, что при аннуитетных платежах первое время вы преимущественно платите проценты, а тело платежа уменьшается очень медленно.

Дом нашел. Сейчас в процессе закрытия сделки. Но я покупаю в Орландо. Про Тампу ничего особо сказать не могу. Был там пару раз и все.

1 симпатия

Я риелтор но не во Флориде. Законы в разных штатах не очень отличаются. Во-первых вам не нужен риелтор если вы уже нашли дом и договорились с продавцом о цене и условиях. Просто используйте тайтл компанию после заключения договора. Стандартный договор на покупку недвижимости есть на сайте комиссии по недвижимости вашего штата. Там же можно проверить статус риелтора который вам помогает. Но в целом эта проверка совершенно не нужна. Профессия очень строго регулируется вплоть до отпечатков пальцев при лицензировании. Просто позвоните местному брокеру из крупных. Рекомендую Keller Williams - это мой брокер тоже. Но есть много других больших имён которые во всех штатах. Попросите брокера порекомендовать агента который говорит по русски. Тайтл компании регулируются ещё строже чем агенты. Поэтому смело выбирайте любую компанию из тех которые порекомендует брокер. Цены у них примерно одинаковые. Не забудьте купить title insurance про покупке наличными. Могут и не предложить, но по своему опыту знаю что это обязательно. Долго объяснять почему - просто поверьте профессионалу :wink:

1 симпатия

Незачем ему это всё, если сделка простая, дом уже найден и цена оговорена. Агент продавца просто будет с обоих сторон сделки.
Про title insurance дельный совет, лучше купить.

Дуал агент это нездоровая ситуация и может привести к проблемам. Или свой или вообще без.

Обычно да, но тут оффер подписан и деньги отправлены, поздновато своего агента подтягивать.
Вообще без = по бумагам агент продавца с обоих сторон сделки.

В тех штатах про которые мне известно это не так и сомневаюсь что где либо по другому. Не подпишешь агентское соглашение / дуал дискложур в слелке пойдёт продавец с агентом а покупатель без.Так что если выбирать из ситуаций “беру агента продавца”, “иду без агента” лично мой выбор всегда будет второй вариант.

Конкретно во Флориде в таких случаях агента продавца записывают как transaction broker, покупателю подписывать ничего не надо. Dual agency у нас запрещено

Очень правильный закон!

Интересное заявление. То есть, надо 30 лет копить, а потом вложить. Хмм… дожить бы до этого. Не проще ли не вываливать весь кэш за дом сейчас и сразу, а заплатить десятую часть и остальное вложить? Сейчас и сразу, а не через 30 лет?

в Тампе агент оплачивается продавцом, и так похоже во всей стране, в любом случае обратного я не встречал
так что агент вам обязательно нужен,
я скидывал инфо про плохие районы,
штрафов за досрочное погашение кредита в основном нет ,проверяйте договор,
при покупки в кредит клозин кост на неск. тыс. дороже, чем за кэш

Я имел ввиду если после интервью дадут иммиграционную визу и далее гринкарту. Вы подумали про туристическую? Или есть разница покупатель с гринкартой или уже гражданин с паспортом?

Простите за наивность, в данном случае под кэшем подразумевается всё, что не кредит? Платёж чеком, перевод на счёт в банке продавца или настоящий кэш который Вы должны принести в сумке на закрытие сделки?

Подскажите, а в практике купли продажи недвижимости бывает вариант рассрочки? Ну например когда сделка закрывается по оговоренной сумме, недвижимость уже не продавца, но ещё и не покупателя, придерживается например компанией ведущей сделку. Покупатель чеками или переводами рассчитывается с продавцом не позже оговоренного времени, например в течении 6 месяцев, но может и за 2 или 3 месяца. Конечно с залогами и первыми платежами сразу и всевозможными страховками как продавца, так и покупателя.
Как такое называется если есть?

Покупка за “кэш” - это покупка недвижимости без финансирования сторонней финансовой организацией. Приносите на закрытие сделки чек.

Сделку за кэш, в отличие сделки с финансированием, можно закрыть за неделю. Пара-тройка дней на проверку “чистоты” недвижимости (title search). Пара-тройка дней на техническую инспекцию недвижимости. Ежли все ОК - совершаете сделку.

Покупка с финансированием займет месяц и более. По статистике 30% сделок с финансированием распадается из-за проблем взаимодействия покупателя со своей финансовой организацией.

Покупатель за кэш( cash byuer) - это очень “сладкий” покупатель для любого продавца недвижимости.

Покупатель за кэш вполне может сбить цену до 15% от рынка. Цифра зависит от того чей рынок: рынок покупателя или рынок продавца.

Также можно просить отсрочку платежа. Сумма и сроки оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости.

На закрытие сделки подписываете все необходимые доки и подписываете с продавцом Promissory Note (Balloon note) в котором оговариваете сумму отсроченного платежа и сроки выплаты этого отсроченного платежа.

1 симпатия

И вообще проявляйте бдительность про покупке наличными. При покупке в кредит за вами стоит банк с его конкретными требованиями по защите своего займа. Как-то - наём оценщика, дополнительные страховки (например у нас это страховка от затопления во flood zone, она очень дорогая и снижает стоимость дома), проверка на отсутствие термитов, та же ранее упомянутая title insurance. Кстати умные двойные агенты-риелторы никогда не оформляют это как «двойное агентство». Просто пишут бумагу что они представляют продавца, а покупатель - «unrepresented buyer». Комиссию такой агент все равно получит в двойном размере - она уже включена в стоимость дома. Таким образом покупатель заплатит за агента продавца, получив взамен не помощника, а противника. Вряд ли агент продавца будет вдаваться в подробности как вам лучше защитить себя от рисков покупки за кеш.

То что комиссию получит в двойном размере - абсолютно не факт. Это зависит от того что записано в его листинг агримент. Если там записано что при покупателе не имеющем агента комиссия будет 3.5% то так оно и будет. Это конечно не так часто, но случается. И в таком случае непредставленный никем покупатель имеет преимущество перед тем у кого есть агент. Всё это конечно зависит от рынка и штата и чёткой формулы нет.

Ну а про агента как “помощника” это вообще отдельная песня. Помощник это адвокат. Он обороняет от разных рисков, включая риски при покупке за кеш. И несёт за это прямую ответственность, своим лайсенсом и иншурансом. Помощник это разные инспектора (обычный/термиты/стракчурал инженер/и т.д.) проверяющие недвидимость на предмет тех или иных проблем. Помощник это сайт fema позволяющий за секунды сделать изначальную проверку на предмет флад зон. Помощник это тайтл компания проверяющая всё и дающая иншуранс. Помощник это мозги покупателя. А у агентов в договорах которые я видел прямым текстом написано что никакой легальной помощи они не представляют и никакой легальной отвественности за клсяки с недвижимостью не несут. Единственная роль агента как я её знаю из определения в законах это найти покупателя для продавца или продавца для покупателя и довести сделку до определённого этапа. О какой помощи агента ты ведёшь речь?:slight_smile: