Покупка Real Estate (недвижимость) - кредит

Привет всем - личный вопрос

Если кто-то сталкивался - подскажите плз. Интересует покупка недвижимости (1bdr condo) до $150k. Территориально - Чикаго, но думаю это не имеет особого значения.
Я рассматриваю кредит на 30 лет, под 8% годовых. Downpayment хотелось бы 0, то есть финансировать всю сумму покупки. Вопрос - насколько это реально, и насколько я реальные цифры называю? (Сразу - я не рассматриваю пока варианты перефинансирования, и т.п. - я говорю о конкретной самой простой и дорогой ситуации - покупке в лоб для новичка).
Так вот.
Усредним варианты - имеем зарплату пусть в $70k/yr - как среднюю зарплату среднего IT-ника в Чикаго. Имеем семью из 3 человек (среднее :-). Какой credit score (700? 750? 800? …) надо иметь чтобы получить этот лоан в $150k? Его вообще реально получить на таких условиях?

Дальше таксы при покупке - их надо платить кэшем или тоже можно зафинансировать? Сколько обычно (в среднем - случай средний весь) они бывают? 5-10% от стоимости?
Какие еще расходы при покупке? Есть какие-то?

По калькулятору (в Интернете их полно, вот к примеру берем сходу этот http://www.ownacondo.com/mortagecalc.html) я прикинул при таких раскладах и его дефолтовых величинах для annual property tax и annual insurance, при лоане на $150k, 30 годах, и 8% годовых оно насчитало ~1210/month. Конечно мы сюда прибавим еще пусть даже 400 за maintenance/assestments выйдет ну пусть $1700/month.

Я так понимаю эту сумму РЕАЛЬНО выплачивать при $70k/yr. (Особенно если до этого за рент сливали $700/mnth, то штуку дополнительную думаю всегда найти можно. К слову - я знаю людей, которые во Флориде семьей из 4 человек на $36к/yr все жили, притом еще по 500 баксов откладывали каждый месяц и за обучение в коледже ребенку оплачивали :slight_smile:

Вопросы - насколько реально получить этот кредит при данных условиях? насколько реальна эта сумма расчитатанная калькулятором? где берут кредит? в банке? или какой еще вариант наиболее праивльный? там кредит юнион или еще какие места? Насколько важен даунпеймент (размер?) и опять же как быть с таксами при покупке и т.д.?

Заранее всем спасибо!

Кредит получить реально, так как сумма кредита зависит от вашего дохода. Конечно чем лучше ваш [credit score] тем ниже будут проценты на ваш мортгейдж. 100% финансирование абсолютно возможно. Только банки при етом обычно оформляют два мортгеиджа - 80% /20%, чтобы не платить мортгеийдж insurance который может быть довольно высоким. Второй мортгейдж на 30 лет не делают, обычно на 15 или 20, на 20 лучше изза того что месячные выплаты меньше. Когда я брала кредит, мой агент порекомендовал мне своего [loan officer], так удобнее потому что они работают вместе и тот уж постарается сделать вам кредит во что бы то ни стало. Отсюда совет: выбирайте своего агента очень осторожно, от него зависит очен многое. Если ваши хорошие знакомые могут порекомендовать кого нибуд, ето самое лучшее. Реально пощитайте сколько вы можете платить в месяц и ни в коем случае не поддавайтес на уговоры взять более высокий кредит. Не забудьте что на [condo] вы еще должны платить [condo fee] каждый месяц, ето тоже включите в ваши расчеты.
Удачи :slight_smile:

1 симпатия

Спасибо за ответ!

Я вот про это и спрашиваю - достаточно ли дохода как в $70k на семью из трех человек для получения кредита в $150k? Перефразирую вопрос. В какой пропорции от свой годовой зарплаты можно расчитывать получить кредит? То есть если зарплата X - реально ли получить кредит 2X? Или 3X? Я говорю о кредити на RE естественно.

Понятно что все расчитывают же сколько они могут платить и больше брать не будут. Ну разве что дурной будет :slight_smile:

А что там про таксы? Их надо платить кэшем?
Про кондо фи - assestments/maintenance я вроде упомянул - я знаю что есть, это конечно учитывается.

По-идее должно быть достаточно. Если нет, то напишите мне в ЛС и я вам порекомедную брокера который может сделать лоан без проверки финасовых документов. Но понадобятся копии чеков за 12 месяцев которыми вы платили за рент, как минимум год кредитной истории и текущий скор 700+.

Таксы при покупке не платятся. Таксы платятся два раза в год, или каждый месяц если вы завели эскро экаунт. В вашем случае будет где-то 1.5-2.5К в год в зависимости от местности.

При покупке платятся только клоузинг фис. В вашем случае будет где-то 3-5К в зависимости от банка/брокера/лоера/тайтл компании. Их обыно не финансируют. Всегда конечно можно схитрить, но для этого нужен правилный брокер + продавец должен согласится. :wink:

При покупке желательно знать сколько вы рассчитываете прожить времени . От этого зависит выбор mortgage .

Есть много калькуляторов online, в том числе how much can I afford где учитываются ваши доходы и расходы, например http://www.mortgage101.com/Calculators/Afford.asp?p=mtg101 или здесь целый набор разных калькуляторов http://www.mortgagecalc.com/ . Так удобней смотреть вашу личную картину.

Например если возьмём http://www.mortgagecalc.com/payment/mortold.html обыкновенный mortgage калькулятор, то при твоих условиях получим http://www.mortgagecalc.com/cgi-bin/mortold.pl?prin=150000&int=8&term=30&strt=Jan&stry=2007&full=No&ppay=0&apay=0&pay1=0&ppno=0&outt=HTML+3.0+Tables

Конечно очень много зависит от вашей кредитной истории, которую можно проверить на free credit history http://www.creditreport.com/index.asp?src=standard сайте. Если вы даёте 20% downpayment то на кредитную историю могут посмотреть сквозь пальцы. Если даёте меньше, то вам скорее всего надо будет платить PMI - Primary Mortgage Incurance. Если вы хотите купить с 0% downpayment (есть и такие програмы для теь кто покупает недвижимость впервые в основном), то процент скорее всего будет выше.

Обычно у каждого real estate агента есть телефон mortgage агента с которым они работают. Но не всегда это выгодно именно для вас. Mortgage агента, также как и real estate агента я бы искал по рекомендациям. Сейчас buyer’s market , недвижимости продаётся на каждом углу. Можно и самим сначала посмотреть недвижимость в районах которые интересуют…

Tax-ы : если вы даёте меньше 20% то mortgage company или bank которые дают вам ссуду скорее всего откроют escrow account куда вы помесячно будете платить налог, a когда придёт время, то банк сам с этого account будет платить налоги county где ваша недвижимость расположена. Налоги платят за прошлый год поэтому при покупке вам должны заплатить продавцы налог на недвижимость за период который они прожили, так как вы потом будете ответственны за уплату налога своей county. Процент налога зависит от county, сколько я слышал колеблется от 2 до 5 процентов. Если вы купили и живёте там, то вам полагается homeowner exemption, как бы discount.

Лучше тут на официальном сайте: http://www.annualcreditreport.com

Если взять два лоана 80% и 20% как сказала Corinne, то PMI даже при 100% финасировании платить не прийдется.

Насколько я знаю открытие escrow account никак не зависит от условий mortgage, а делается чисто на усмотрение клиента / брокера.

  1. Да, я знаю что так делают, но это уже как бы выпутывание из ситуации когда не хочется платить PMI. Скажу больше, есть разные программы когда можно хитрить, и многие наши договариваются с агентами о перефинансировании каждые 4 месяца на больший процент чем есть и в итоге платят меньше так как агент делится бонусом. Но я пока говорил о том как это должно делаться. Кстати не забывайте что с каждого лоана вы платите проценты, причём вначале банк с вас дерёт свой процент. Так что взяв два лоана вы и платить проценты будете больше. :coffee:

  2. Вот от кого действительно практически ничего не зависит так это от mortgage агента или брокера. Не знаю как в других штатах, но в Illinois даже лицензии не надо чтобы заниматься этой деятельностью, это просто посредники которые могут найти вам условия повыгоднее, но от них вообще ничего не зависит. Условия диктует то кто вам даёт ссуду, даже не вы… Если вы берёте ссуду под 0% то я уверен что ни один банк не даст вам возможность платить tax самим так как у банка будут проблемы и головная боль если вы не сможете платить. Мне во всяком случае не дали когда я давал 5% downpayment.

Сейчас много продаётся недвижимости на маркете, что выгодно для покупателей так как есть из чего выбирать и естественно можно повыгодней выторговать за счёт этого.

Конечно всегда лучше сделать так как это должно делаться. Но если финансовая ситуация не позволяет или кредитной истории не достаточно, то приходится или же отказыватся от покупки, либо выкручиваться.

Я имел ввиду что решение заводить escrow account зависит от самого клиента (или агента/брокера в случае если клиенту все-равно). Не думаю что самому банку есть какая-либо разница как ты платишь taxes. Но это только в случае когда нету PMI.

В случае же когда PMI есть (т.е. loan > 80%) escrow account необходим. Наверное поэтому тебя и затставили его открывать.

От перемены мест слагаемых сумма не изменяется. Хотя если учесть что повторение - мать учения, то спасибо. :slight_smile: Я говорил то же самое:

Tax-ы : если вы даёте меньше 20% то mortgage company или bank которые дают вам ссуду скорее всего откроют escrow account куда вы помесячно будете платить налог, a когда придёт время, то банк сам с этого account будет платить налоги county где ваша недвижимость расположена.

:wink:
Повторяюсь, я пока говорил о случаях без применения хитростей. Так как с mortgage 80 и 20 вы хитрите и вы не берёте два mortgage на недвижимость, а 20% loan оформляете по другому вне зависимости как вам расписал ваш знакомый агент. :coffee:

И конечно, когда я покупал вторую недвижимость и дал 20% то отказался от escrow account и плачу налоги сам. :coffee:

Извини, не доглядел :blush:

В принципе с mortgage 80 и 20 никаких особых хитростей нету, это общераспосраненная практика. Можна оба лоана в одном и том же банке взять. Но на второй лоан условия будут конечно похуже чем на первый, но при отсутствии средств нa downpayment это не самый худший вариант.

Когда я говорил про хитрости то имел ввиду такие вещи как получения mortgage с очень маленькой кредитной историей, финанцирование closing fees и т.д.

2 симпатии

Мне всегда было интересно откуда он это самый бонус берется? Из closing fees? Какой тогда смысл?

не могу сказать что именно так работает всё в деталях, но насколько я знаю:
Средний процент например 7% . Mortgage агент перефинансирует ваш mortgage на 8% или даже 9. Банк даёт бонус агенту и агент с вами делится. Но надо платить минимум 4 месяца а потом можно перефинансироватся. Какие могут быть минусы? В такой игре вам невыгодно брать кое-какие лоаны под недвижимость ( home equity loan, home equity credit line и тому подобное). А такие лоаны бывают полезны. Например при покупке машины выгодней взять например home equity credit line под 4.5% (при чём процент tax deductble ) чем auto loan в лучшем случае 7-8% (used cars) и auto loan не tax deductble…

1 симпатия

При покупке недвижимости платятся [transfer taxes] что включается в [closing costs]. [closing costs] варируются, от 5-7% от стоимости квартиры. Их можно по контракту поделить с продавцом, особенно сейчас когда маркет расчитан на [buyer].

[transfer taxes] обычно платятся продавцом, но никак не покупателем.

5-7% мне кажется слишком много даже для продавца. всегда можно договорится на 4-5%.

Покупатель обычно платит гораздо меньше - 2-3%.

Нет отдельного closing для покупателя или продавца. Closing на например квартиру только один и для продавца и для покупателя. Closing cost только одни на этом closing. Вообще-то это ответственность покупателя переоформить правильно квартиру на себя и обычно он платит closing fee. Но конечно в процессе торговли можно поторговаться кто и как будет платить эти fee.
Кстати refinancing (перефинансирование) - это тот же самый closing , ты как бы покупаешь сам у себя и если ты хочешь сказать что я как продажец плачу 5-7% плюс как покупатель ещё 2-3%, то это не так. Closing fee про одной сделке одни. Как уже там продавец с покупателем договорятся, это title company где оформляется сделка и где вы платите closing fee не волнует.

Я именно об этом и говорил. Всегда можно постаратся выторговать поменьше будь ты продавец или покупатель. Покупатель при нынешнем состоянии рынка находится в более выгодном положении, поэтому и выторговать потенциально может меньше. С агентами тоже нужно торговатся. Разве не так?

При нынешнем рынке и агента заводить покупателям ИМХО не обязательно. :slight_smile:
Если знаешь в какок районе ищешь - можно проехаться и найти много табличек for sale by owner или в газетах и в интернете поискать. Зачем делиться с агентом при покупке?

Согласен. Не зачем :slight_smile:

Я перенес тему о том будет ли падать недвижимость в цене на http://govorimpro.us/forum/showthread.php?t=1065