Благими намерениями вымощена дорога в ад.
1 лайк
Ну они подстёгивают спрос.
Ну да. Но цель не инфляцию разогнать, а получить дешевые сиеминутные политические очки. А после — хоть трава не расти.
Мне кажется плохой идея давать заем на даунпеймент. Если человек не смог собрать денег на первоначальный взнос, как ему можно доверять, что он будет аккуратно платить ипотеку 30+ лет?
Из оригинального поста, в комментариях. Чтобы тут тоже была правильная картинка.
For Example -
$500,000 purchase price.
CalHFA will give you $100,000
Your repayment obligation of the loan is only $20,000. This amount doesn’t include what you would owe through shared appreciation.Where are you seeing this? I did a quick skim-through, seems like you have to pay the full loan back + 15-20% of the appreciation.
You are correct. I tried to edit this out after I made the post. Clearly I didn’t do it fast enough. I’ll edit to clarify this loan is to be repaid if you sell/refi/transfer ownership
Thanks. So this new program is much less beneficial than the Forgivable Equity Builder Loan it’s meant to replace. But it has higher income limits.
1 лайк
Это да, но молодым покупателям иногда даунпеймент оплачивают родители (теперь родители смогут помогать с выплатами по ипотеке). Или взять каких-нибудь свежепонаехов, которые пока на небольшой зарплате и не накопили, но в принципе могут себе позволить недорогое жильё.
да им на это пофигу уже давно, кто там будет в итоге платить…
в худшем случае, если не справятся одни - дом на форклозинг - перепродажа - и новые жильцы (это не особо афишируют, но ни один серьезный лэндер при продажах жилья не заморачиватеся вопросами типа " а что если…")
1 лайк
до 2008 тоже не заморачивались, а потом…
Вообще меня очень смущает какое-то безумное закредитовывание всех и вся, неужели тут так всегда было?
Ипотека чтобы купить дом, заем чтобы оплатить первоначальный взнос, не хватает еще одного кредита, чтобы им можно было гасить платежи по ипотеке первые несколько лет)))
не в курсе на счет всегда, но в нынешнем варианте система ипотек продумана таким образом, что лендэр при любом раскладе в плюсе с большим отрывом остается на дистанции… они же эти дома перепродают из рук в руки десятки лет и с каждого хоумовнера имеют по полной, потому и такое кредитирование “безумное”
да, я бы сказал, в тот кризис их апетиты немного охладились, но продолжалось это недолго - квартирный вопрос все испортил 
Это как бы не совсем заём. Это больше похоже на “совместное владение” - штат оплачивает какую-то часть вначале, а при продаже дома возвращает свое + 15-20% от того насколько подорожал дом.
Далее: тут вопрос сколько люди платят за съемное жилье. Если цена съема равна месячной плате по кредиту, то вполне такому человеку можно давать ипотеку - что платит за съем, что за ипотеку - одно и то же.
Другой вопрос что эта мера не приведет к увеличению владельцев домов, она приведет к их подорожанию. Законы рынка никто не отменял: больше спрос - больше цены. Я помню в Беларуси в 2000-2002 году метр в панельке-новостройке стоил до $300. Потом началась безумная раздача льготных кредитов(в рублях и под 5% которые) и метр в панельке буквально за несколько лет вырос до $900.
https://sun1.beltelecom-by-minsk.userapi.com/zrWpKFTdW8m3j7I3ejlT11b0tH5cF8BDt4bx9Q/3gsTsQ318vU.jpg
Да ладно! Вот у меня ипотека под 2%. Это ниже чем инфляция. Как на мне зарабатывают денег? Никак! Только теряют! Вопрос только в том, кто теряет. Понятно что не банк.
Не заморачивались до 2008 года. А потом выяснилось, что некому дома продавать после фореклоузинга - слишком много таких на рынке стало. Цены рухнули, даже продав дом свое не вернёшь. Долги в этом случае остаются за людьми, а что с них взять если у них ничего нет?
Серьезно так думаете? Ну то есть, к примеру, реальный первый наш дом в сша, который построили за 80 тыс, уже через 2-3 года лэндер его нам впарил за 180 тыс, а с учетом 30-летней ипотеки мы должны были за него выплатить ежемесячными пейментами что-то в районе 500 тыс дол. по документам от (точно не помню уже цифру, не буду врать)… Брали его под 6% годовых - тогда на 30 лет никто меньше интерест не давал.
А теперь он уже в чьих-то других руках и те опять вероятно платят все почти с нуля, как за новый, а не с того что оставалось выплатить нам или кому там еще…
Это выглядит, что никто не заработает денег на нем?
и кто же тогда теряет? 
Причем тут лендер(банк)??? За 180 вам его впарил бывший владелец, который купил этот дом за 80к, а вам продал за 180к. И эти лишние 100к получил предыдущий владелец дома, а не банк.
Для дома в 180к под 6% общая сумма выходит 388к из которых 208к - проценты. Хотите ниже? Берите на 15 лет, делайте больше даунпеймент.
Я вот даже не знаю как это комментировать… Что бы оставалось платить как вам, вы должны быть этот дом подарить. Почему вы не подарили, а?
Вы продавец - вы получили всю стоимость за дом, и частью этой стоимости закрыли свой остаток по кредиту, разницу положили в свой карман(включая то, на сколько дом подорожал). Если у покупателя есть нал - он приходит и покупает дом без кредитов. Если у покупателя есть нал на сумму разницы того что вы хотите за дом и того, сколько осталось платить вам по кредиту его кредит будет равен вашему остатку. Если нала нет - покупатель идёт в банк и берет всю сумму. Банк просто даёт деньги взаймы под процент.
Тот, кто дал банку деньги. Где они их берут - не знаю.
1 лайк
Это явно не про Калифорнию и не про текущие процентные ставки.
По мне безумное накачивание экономики кредитными деньгами - это закладывание бомбы замедленного действия, которая обязательно рванет.
2 лайка
Верно, я неакуратно выше написал этот момент.
Первый владелец дома, по всей видимости покупал у банка, а не у билдера с рук, если я верно понял документы, когда мы покупали у него дом. Опять же при перепродаже дома банк свою долю всегда получает, помимо %-в выплаченных, а учитывая что дома переходят чаще всего из рук в руки владельцев многократно…
также верно, там выходило где-то 500 тыс полностью при раскладе на 30 лет, потому как еще эскроу и страховка на дом были в пейментах включены, потому цифры разнятся
конечно, в этом варианте банку (моргитж компаниям) уже практически ничего не светит, но по факту львинное большинство домов покупаются вовсе не за нал (я сейчас не о том, хорошо это или плохо, а как есть в сша), потому банки всегда будут иметь свой жирный кусок в виде процентов с ипотек…
Я не специалист по недвижимости, но простая логика подсказывает - небыло бы таких халявных условий и бешенных кредитов, если бы то было невыгодно тем, кто все это предлагает… Определенно лэндеры банки свою выгоду всегда получают с лихвой.
Банк при перепродаже ничего особо не получает.
Агенство - да, 6%. А вот банк - мизер, максимум пару тысяч на вяких клозинг фии.
Это выгодно. Вы не думайте про конечную сумму как про стоимость дома. У Вас же нет денег купить дом сразу. А жить на улице лет …дцать пока копите неудобно. Это рент, просто вместо хреновинького жилья у дяди Билла Вы рентуете отличное жилье (сами выбрали) у банка. Причем у Билла можно рентовать 50 лет, а потом собрал вещи и спасибо за ваш бизнес. 0 центов экуити. А с банком дом будет Ваш.
На самом деле нельзя сказать однозначно, что выгоднее арендовать или купить в ипотеку.
И в том и другом случае есть безвозвратные потери (в аренде - это арендные платежи, а в покупке - это расходы на оформление сделки, проценты банку, содержание дома, налоги, страховка и т.п.)
Что в итоге будет выгоднее будет зависеть от многих факторов, например:
Стоимость аренды и изменение ее со временем
Цена на недвижимость и изменение ее со временем
Процентной ставки по кредиту
Я могу расписать тут примеры выгодных и не выгодных исходных данных для обоих вариантов.
Это так если считать только деньги. Но сколько стоит жить в своем доме? Ремонт под себя, яблоню посадить во дворе?
Согласен, но и в аренде есть свои плюсы, например простота поменять место жительства, взять что-то больше или меньше, дороже или дешевле в зависимости от жизненных ситуаций.
1 лайк