Эта схема не имеет отношения только к дому. Так во всем с кредитами. Вам банк одалживает деньги под залог или без него.
В то же время мы можете свои излишки денег отнести в банк и они будут работать, например сейчас 5% годовой интерес по cd.
Как уже здесь писали, с одной стороны этот механизм позволяет вам владеть чем сейчас, нежели ждать, пока накопите.
Правда люди раньше жили без этого и в принципе просто копили и сразу владели. А так цены раздулись искусственно на ожиданиях. А когда кредиты дают тем людям, кто вообще не имеет право на кредит на этапе апликейшна, это вообще пипец. Вы с другими данными должны с ними еще учавствовать в bidding war.
С другой стороны эти доп механизмы в виде кредитов создали кучу рабочих мест и подняли зарплаты некоторым спецам. Но в основном конечно сделало определенных капиталистов богаче на ровном месте.
Вопрос в том на сколько выгодно/не выгодно покупать в ипотеку. Это в разрезе утверждения @Gaper’а что “все банки козлы, наживаются на ипотечниках”. Но в моем случае я плачу банку 2%, а банк мне “платит” 8%(то на сколько деньги обесценились инфляцией), итого выходит 6% в мою пользу.
Эти суммы к мортгиджу вообще никакого отношения не имеют и включать их в платеж ругая банки так себе идея. Из платят и съемшики(заложены в цену аренды), и собственники, ипотечники.
я выше писал, что по документам после покупки первого дома (там есть такая распечатка пейментов) была сумма к оплате более 500 тыс, то есть я всего лишь объяснил почему в Вашей цифрой она не совпадала; я в курсе что такое эскроу и что такое иншуранс
На длинной дистанции пока есть прирост населения в Штатах, будет расти и доход, и цена недвижимости.
Не может быть. Эскроу для налогов, а они каждый год меняются. Страховка на дом тоже каждый год меняется. Не могло там это быть. Если брали с нулевым даунпейментом и платили PMI страховку, то сумма будет повыше… но все равно на дом в 180к при 6% никак не выходит.
Самую большую выгоду имеют хоумовнеры. Которые купили 10-15 лет назад за одну сумму, а сейчас продают за сумму в 2-3 раза дороже.
не согласен с такой математикой, это все иллюзии, американские банки и компании ипотечные не настолько альтруисты и паиньки, чтобы упустить в первую очередь свою собственную выгоду, а уже потом дать заработать клиентам
дома и недвижимость растут в цене далеко не всегда, и во многом за счет инфляции, а интерест рейт в 2% это вообще где-то на исторических рекордах (минимумах)… такого низкого кредита на дом уже нет, сегодня там где-то 5-6%, а условно завтра может подскочить выше 10%, что для ипотек в не таком далеком прошлом небыло чем-то из разряда вон выходящим
Ну тогда рост цен на недвижимость затормозится. Копите нал на жилье в этом время. Никто сейчас не запрещает брать за нал и есть немало инвесторов, кто так покупал даже при 2-3% ставках.
По моему мнению в Америке жирно и не совсем есть за что жируют риелторы, которые берут по 2-3% каждый от суммы сделки. Чаще всего это просто человек, которые выставляет вам в mls эрии по интересу(и то не всегда они могут это сделать правильно со слов), затем водит вам по понравившимся домам и заливает в уши, чтобы вы взяли первый попавшийся дом. Конечно есть те, кто хотя бы первые пару домов пытаются быть объективными.
Но в общем вот им каждая сделка на руку.
А с банками клиент всегда может перефинансироваться. Я взял под одну ставку через локального брокера, так как в ковид риелтора не хотели работать с онлайн лендером, а через полгода перефинансировался у онлайн брокера на 0.75% дешевле. Причем за бесплатно. Мог бы еще дешевле ставку тогда взять, если бы готов был заплатить closing costs.
да мне то в целом уже всеравно, дом у нас есть и не первый при чем, правда взят под 5% годовых, но то не беда также, поскольку даунпеймент более половины его стоимости оплачен, а при случае рефинансируем
согласен, на редкость удачная профессия, где особо никаких знаний и супер образования не нужно, но также не каждому подойдет эта работа, нужно уметь по ушам ездить
с учетом ставок сейчас не считал, но когда брал я 2.5 года назад:
аренда моего дома была около $3700, сейчас $4,069/mo.
цена дома была 660К, сейчас 817К, в пике была около 900К
платеж по ипотеке по идее $3400 из которых почти 1200 идет в эквити.
в итоге я бы отдавал сейчас лендлорду 4К кажды месяц и каждый год он бы поднимал аренду, что все и делают. А сейчас я плачу 2200 за ипотеку + 1200 в эквити. это Калифорния.
3 бр аппартменты стоят те же 3200-3400 но в 2 раза меньше дома и стриралки у них общие
Ещё раз: банки дают не свои деньги. Они зарабатывают с разницы той ставки по которой им возвращают мортгидж и той ставки под которую они нашли деньги. Им не важно обесцениваются деньги или нет - им важно иметь эту разницу.
Поэтому важно брать сегодня если можешь платить и видишь стабильность. А лучше было брать вчера. У высоких ставок есть одно преимущество: дома дешевеют. И если завтра ставка не вырастет, а упадет то дома подорожают, а взявший под высокую ставку сможет сделать рефинансирование. Тут выходит “игра в одни ворота”: ставка выросла - взявший по более низкой ставке в выигрыше, т.к. его ставка не растет. Ставка упала - взявший по более высокой ставке опять в выигрыше, т.к. можно перефинансироваться под эту более низкую ставку.
Да, реэлторы ещё те дармоеды… решили покупать дом, сходили в агентство. Ничего нормального не было вообще. В конце концов решили строить. Тут же риэлтор которая с нами общалась нарисовалась. А т.к. женщина она приятная и выбор стоял “отдать 2% застройщику или отдать ей” решили что пусть будет ей(если бы застройщик дал бы доп. скидку были бы без нее, но не дал). В общем закончилось все тем, что с нас ещё fee риэлторского агенства содрали(долларов 400 вроде, не помню). Хотя считаю, что с того, что она получила могла бы сама за нас этот fee заплатить - мы же всё-таки сами дом у застройщика нашли и могли бы вообще без нее обойтись…
Вы не слшиком понимаете эту тему, верно?
Банки имеют деньги на одалживание домовладельцам из нескольких источников различных.
Они конечно же имеют деньги от федеральной резервного банка в сша, также от федеральных агенств (потому пока ставки фрс низкие, банки в шоколаде).
Далее, они имеют деньги из клиентских депозитов, как от частных лиц, так и от предприятий, при чем этот источник составляет значительную часть кредитования, потому им как раз и не по барабану, обесцениваются ли деньги - они свои также активно используют. Можете у банкиров спросить на эту тему.
Далее, банки продают ипотечные облигации и иные выпускаемые ими финансвоые инструменты на вторичном рынке, эти деньги также используются в активах, в том числе и для кредитования.
Также банки могут иметь займы на вторичном рынке, могут получать финансирование через государственные жилищные программы, также через межбанковские кредиты, через те инвестиционные и пенсионные фонды, которые выделяют средства на ипотечные кредиты. Есть и иные варианты, зависит от конкретных банков
С ними надо чотко общаться, если бумаг наперед не подписывали, что должны будете разницу или еще какие то фи. То вы ничего им не должны.
Некоторые риелтора предлагают 1% назад, лишь бы с ними работали. Другие наоборот сразу суют бумаги с тем, что вы обязаны будете платить 3% или разницу, если продавец им не заплатит. А некоторые идут дальше, что они представляют вас след год и если вы даже купите дом с кем то другим, все равно им тоже должны деньги. я поэтому ничего не подписывал, пока риелтор дом не нашёл, я там уже в офере подпись подставил, где он написал 3% с продавца.
Я понимаю, что рассказ уже из прошлого, просто делюсь для тех, кому еще предстоит брать дом.
Мне все тетки риелторы ни о чем, просто дверь открывашки сразу пытались на второй дом уже подсовывать документ. Я просто говорил - нет спасибо. Одной милости мало. Хороший риелтор выбьет у строителя скидку и в случае косяков за клиента должен выбивать устранения таковых. Мой риелтор назвал сразу пару штук, с кем он уже работал и с кем готов продолжать, а с кем не стоит иметь дел. В старых домах сразу называл косяки, делал много работы за инспектора. Когда тетеньки вообще этой темы не касались, типо вызовите инспектора, он все расскажет, это его работа. Но блин он стоит $600, на каждый дом не повызываешься, а с явными косяками брать было не интересно.
Я не совсем уверен, что вы хорошо понимаете эту тему. У фед ставка плавающая, вы можете как банк у них сегодня взять деньги под один процент, чуть позже он изменится. А ипотека на 30 лет клиенту под фикс процент. Поэтому банкам надо уметь оценивать риски на отлично. Вон парочку оценивало риски на исторических данных и не успели перестроиться под новые реалии и теперь банкроты.
Если все так легко, почему не займёте денег у фед и не займетесь ипотечным кредитованием?
