Разговор про недвижимость в США

Mikhail Portnov, Вы упомянули о недвижимости. Да и я в свою очередь читал о Вашей поездке в Феникс. Да и другие статьи тоже. Было бы очень интересно узнать не со стороны учителя тестеров, а с девелоперской. Если конечно Вам интересно на эту тему порассуждать.
P.S. Сори за офф, просто, чтобы другую тему не начинать.
:slight_smile:

Я не девелопер. Мой опыт в покупке, сдаче в аренду. Построили мы только тот дом, где сами живем, сломав старый, купленный за 10 лет до того.

Если есть конкретные вопросы, то чего знаю расскажу.

Хорошо, если не возражаете буду вопросами закидывать. :blush:
Как я понимаю речь о ситуации в Калифорнии?
Подскажите, пожалуйста, при какой даунпэйменте арендатор будет покрывать ежемесячный платёж банку на примере среднего размера дома/квартиры.
Что выгоднее по этой схеме? квартира или дом?
Сколько платит налогов арендодатель?
Можно ли приобрести жильё в США не гражданину США и человеку без статуса ПМЖ?
Спасибо.
:slight_smile:

Выгоднее брать то, что имеет больше квартир. Дом с 2 квартирами выгоднее, чем одна квартира. Дом с 4 квартирами - выгоднее, чем с 2 или 3. Дом с 24 квартирами, выгоднее, чем с 10.

Лет 15 назад можно было купить за 130К кондо с 20% даунпеймента и сдавать без убытка за 1000 в месяц. Сейчас так не выходит - стоимость недвижимости выросла намного больше, чем ее рент. Например, та квартира уже стоит 550К и сдается она за 2000 в месяц.

Но очень много в окупаемости зависит от цены кредита. Одно дело, брать под 4 процента, и другое - по 8.5

Вообще в Калифорнии именно сдачей в рент заниматься плохо. Здесь цены на жилье быстро растут и значительная часть навара идет не с арендной платы, а с appreciation.

У нас налог на собственность - это 1.2% в год

Без проблем. Только брать придется за наличку - банк иностранцу денег взаймы не даст.

3 симпатии

А каков сейчас банковский процент за ипотеку? И как он изменялся за последние 10 лет?
Спасибо.
:slight_smile:

Иенялся в широком диапазоне и сечас на месте стоит. Но сам процент зависит от параметров займа иот человека, который за ним обратился. Кому и вовсе не дадут.:blush:

Менялся в широком диапазоне и сечас на месте стоит. Но сам процент зависит от параметров займа и от человека, который за ним обратился. Кому и вовсе не дадут.:blush:

Чисто теоретически, каков минимальный и каков средний в настоящее время?
:slight_smile:

Тут нет теории - это на 100% практический вопрос. Все зависит от того кто просит лоан. Если Вы завтра приедете в страну, то в течение первого года врядли сможете получить хоть что-то. Но и через год не всякому дадут даже на очень кабальных условиях.

Из того, что я вижу на пятачке, последнее время народ получал под 6-7%, но это все равно не имеет смысла без описания того каков был конкретный лоан. Легко может быть и под 8-9-10%.

Но, в целом, сегодня банки не дают sub-prime из-за кризиса с этими лоанами, а половина взятых лоанов шла по этой категории. От того и кризис.

1 симпатия

Да, очень высокий процент, на мой взгляд! Помню раньше, когда просматривал объявления видел в районе 5,5%. Думал, что и сейчас примерно также…

Я правильно понимаю, что если стоимость моего длма 500 т. долларов, то годовой налог на недвижимость будет 6 000 долларов в год или 500 долларов в месяц? Это только так в Калифорнии дорого или плюс/минус по всем штатам такой налог?

Если я сдаю в аренду дом за 2000 долларов в месяц, то 500 я отнимаю как налог на недвижимость. Остаётся 1500 долларов. Сколько налогов я должен буду заплатить с этой суммы, т.к. это мой доход. Или же эта сумма включается в годовой отчёт и плюсуется к другим суммам, заработанными в других местах?
Спасибо!
:slight_smile:

Исторически это очень низкий процент, один из самых низких. Просто пару лет назад был самый низкий уровень интереса за 50 лет. А объявлениям верить нельзя - это сплошное вранье. Там есть мелкая звездочка и сноска. Если будете читать не только аршинными буквами, но и сноски, то поймете, что это не для всех, практически ни для кого. В реале интерес будет выше. Это такая местная забава - абориген не обращает внимания, поскольку знает что это значит.

Это очень дешево. В Техасе, например, легко будет 2.8 - 3.2% Я как-то приценивался в пригороде Остина. Вроде стоит все гроши, а посчитал - нет смысла ввязываться.

Если Вы купили дом за наличные, то это Ваш налог и его удержат по тем правилам, которые есть - они не такие простые и это отдельный разговор. Если есть лоан, то сумма выплат (интерес) вычитается из дохода и налога меньше, или вовсе нет. А то и убыток будет, который можно накапливать и вычесть из прибыли когда она будет в ренте или при продаже дома.

Шкала дохода прогрессивная. Доходит до 50% (федеральный + налог штата) если зарабатывать тысяч 240-250.

В принципе, считается, что при хорошем инвестировании в доходные дома и в коммерческий real estate (office buildings, shopping plazas, etc.) возврат на инвестмент составляет 8%. В этом виде инвестиций очень много пенсионных денег. Людей интересует стабильный доход, чек раз в месяц, нежели рост стоимости самого здания. У пенсионеров другие приоритеты. Есть специальный вид ценных бумаг, где деньги идут именно в этот вид вложений. Своего рода mutual funds, специализирующиеся в этом деле. Называются REITs - Real Estate Investment Trusts. В сети про них много написано. Начать можно с Википедии - http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust

21 симпатия
  1. Мы взяли 6% при перефинансировании, это было довольно удачно. Михаил правильно пишет о множестве дополнительных условий.

  2. Не обращайте внимание на %% налога на недвижимость. Они часто берутся не с реальной стоимости, а с некоторой условной (например, в Калифорнии - с последней цены продажи, в Нью Джерси - с оценки, которая проводится раз в 10 лет, в каждом месте по-своему). Кроме того, процент може отличаться не только от штата к штату, но и от деревни к деревне.

Я плачу $7000 в год за квартиру, которая стоит примерно $400К.

  1. Налоги в Америке - вещь очень сложная. Сходу Вам не налоговый вопрос мало кто ответит, особенно общего характера.
1 симпатия

Просто я на это смотрю так.

Человек 35 лет, купил дом в рассрочку на 30 лет и к 65 годам полностью выплатил. Перешёл на пенсию. Пенсия не велика, т.к. он не мог много денег откладывать на 401 счёт (как-то так). И, что получается? Что каждый год он должен оплачивать эту сумму?
Честно говоря- сильно удивлён. Особенно тем фактом, что в Техасе ещё выше ставки налога.

Михаил, Вы писали, что строили свой дом. Вы строили его с помощью Подрядчика (строительной фирмы) или иным способом?
И как стоимость его работ соизмерима была бы со стоимостью продажи?
Спасибо.

30 лет назад наш сосед по Лос Алтос Джонни купил 20-летний дом площадью 170 кв.м. на участке в 10 соток за 170 тысяч долларов. Недавно он его выплатил, но продолжает жить в доме. Дом стареньки й и неказистенький, но стоит полтора миллиона, а налог на собственность Джонни платит с суммы 350 тысяч потому что власти повышают расчетную сумму не на основе рыночных цен, а по своим правилам, очень щадящим. Есди Джимми продаст дом за полтора миллиона, то новый владелец будет платить в 4-5 раз больше, чем старый.

То что Вы тут сказали про отсутствие денег на пенсионных планах является такой невероятной выдумкой, что я оставляю это без внимания.

В моем доме земля дороже строительства. Соответственно, цена, если бы я хотел его сейчас продать, от стройки не так сильно зависит, как если бы лот стоит 50К или даже 150К.

Естественно, нанимается генподрядчик, архитектор делает проект, его утверждают в городе, делают кучу инспекций, собирают справки и проч.

В финансовом плане если Вы захотите купить кусок земли, потом нанять строителей и построить дом, а потом его продать, то, скорее всего, ничего не заработаете. Бывают исключения, конечно. Но это отдельная история.

4 симпатии

Интересно!
В Чехии, а точнее под Прагой, если купить землю, построить на ней дом, самостоятельно как строительная фирма, а потом продать, можно заработать 30%. Так как цикл с момента покупки земли до продажи готового дома занимает около 2-х лет, то получается в районе 15% годовых. Не думал, что в Америке сильно по другому и тут Вы меня сильно удивили.
Подскажите, а сколько стоит кв м земли, к примеру в том районе, в котором вы проживаете.
Спасибо.
:slight_smile:

Не надо так говорить до тех пор пока Вы сами эти 30% не заработали. Их там может и близко не быть. А можете и деньги потерять тоже. Люди теряют.

Как частный случай - бывает. Например, если бы Вы началис троить в США 4 года назад, а спустя два года продали, то за счет общего взлета цен на недвижимость заработали бы больше 30%. Но в следующие два года стали бы банкротом. Диалектика!!!

Свободной земли у нас в городке нет - все застроено. Берется дом на снос и перестраивается. На 10 сотках дом на снос стоит полтора миллиона. То есть 1500 долларов за квадратный метр. Строительство обойдется в сегодняшних ценах от 3000 долларов за кв. метр. От покупки до готовности дома уходит 15-16 месяцев. Можете пойти на mlslistings.com и посмотреть что почем на зип коды 94024, 94022 - это наш городок. Рядом с нами - Palo Alto, Cupertino, Mountain View, Sunnyvale, Santa Clara, San Jose, Saratoga, Los Gatos.

Это мой бизнес, а потому так и написал. Я этим и занимаюсь тут в Праге.
:slight_smile:

Да, 1,5 млн. долларов за участок- это сильно. И после этого мне будут говорить, что на Рублёвке цена высока…

Спасибо за подробные ответы, но для меня всё равно остаётся интересно Ваше мнение о заработке при застройке. Существуют же компании, которые покупают землю и на ней строят коттеджные посёлки. Или они в последнее время все обанкротились?

Существует ли у домовладельца ещё обязательное страхование недвижимости? И если да, то сколько оно стоит.
Спасибо.
:slight_smile:

1 симпатия

Вы там совсем недавно и цены на недвижимость, надо полагать, растут во сремя двух лет строительства. А если бы стояли нв месте? Сколько бы тогда был навар?

Компании, строящие поселок, и частное лицо, строящее один дом, это две большие разницы. Например, компания может купить большой участок и разбить его на сто маленьких. Если просто продать сто маленьких участков, то уже будет большая прибыль, даже без строительства. А если строить поселок, то снижается стоимость расходов на все - архитектора, рабочих, материалы. Конечно, там есть прибыль.

Обязательного нет. Но без страховки банк не дает денег. Поэтому, если у человека есть мортгидж, то есть и страховка. В нашей местности стоит примерно от 500 в год за небольшой домик. Больше 1000 в год - это уже должно быть что-то очень приличное.

Да, если бы цены на недвижимость стояли, то трудно сказать как оно было. Действительно, я здесь ещё недавно и имею только один законченный проект. Компании, которые строят коттеджные посёлки зарабатыват конечно больше, но они пользуются, как правило, услугами субподрядчиков. Мы же выигрываем на том, что сами нанимаем строителей, сами снабженцы и т.д.
:slight_smile:

Приобрести недвижимость может любой, елси у вас есть деньги на то что бы полностью оплатить, так как кредит врядли получите без гражданства.
Я дом купил без всякого гражданства, и более того даже кредит получил, но там подсуетиться пришлось.