Здесь снег раз в году на два дня
Сашок, я живу в Коннектикуте. Так что я хорошо знаю, сколько “здесь” снег. Ну да, год на год не приходится. Я помню года, когда снег был за всю зиму три раза, и даже стыдно было выходить на улицу со снегоуборочной машиной. Но так же я помню года, когда 16-дюймовая машинка не справлялась, и приходилось “резать” снег в два приема.
1 лайк
Когда они заставляют делать правильные вещи (вот как нас 2х6 вместо 2х4 frame, хоть мы и не планировали) это здорово.
Но некоторые mind boggling вещи удивляют.
Красивый дом получается.
Интересно, проект в первоначально запланированный бюджет уложился? Понятно, точные цифры - дело “интимное”, в процентах, наверное, - не секрет.
Да я и в точных цифрах не вижу секрета.
Проект рассчитывался на $210 тыс - полностью постройка-переделка всего дома, без переделки бейсмента (там только лестницу нужно было ставить новую, в другом месте), без лендскейпинга.
Кроме обычных проектных расчетов стоимости за квадратный фут, учитывается, что конкретно делается и влияет на общую цену - количество спален, ванных, кухни и тип сайдинга.
Колебания по ценам от разных контракторов были от $170 тыс до $350 тыс. Причём, те, которые давали цену $350 тыс., не включали в неё кухню (которая может быть от 5 до 60-70 тыс.)
На данный момент мы пока не вылезли из бюджета. Полностью оплачены весь снос и вывоз мусора, фрейминг, электрика, пламминг, изоляция, крыша, сайдинг. Осталось доплатить около $40 тыс. - в это входит паркет (материалы и укладка), внутренние двери-рамы-встроенные шкафы, кухня, укладка плитки (материал наш).
Изначально договаривались, что красить весь дом внутри мы будем сами (минус 15 тыс лишних расходов) и на нас была покупка раковин-унитазов-джакузи. Вот на всём том, что не включено в общий контракт, мы экономим около 25 тыс.
Обычно говорят, что нужно закладывать минимум 10% на превышение бюджета. Пока (пока!) мы никак не вылазим сверх. В принципе, уже и не вижу, чтобы это случилось - все глобальные расходы закончились.
5 лайков
Я думаю, что все зависит от детальности проработки проекта. Во многих случаях бюджет “трещит”, когда вылазит непредвиденное. В данном случае, как я понимаю, единственной “неожиданностью” была замена кирпича на виниловый сайдинг (что, в теории, должно немного снизить бюджет, так как вместо кладки кирпича будет более простая операция).
В реале это как раз обошлось дороже - снять старый кирпич, утилизировать (очень дорого), сделать новую низкую кладку вокруг всего дома и сделать сайдинга вдвое больше, чем планировалось. Мы ж предполагали, что первый этаж останется кирпичным, как был, а не получилось.
1 лайк
Ну, наверное так. С другой стороны, как я понимаю, они должны были аккуратно разобрать стены со стороны, чтобы сохранить кирпич, потом использовать его для "доведения кладки до требующегося уровня, потом новым кирпичом заложить “боковые” (и заднюю) стены. На мой взгляд это гораздо более сложный этап работ, чем “установить в два раза больше винилового сайдинга” (который устанавливается не в пример легче, чем кирпич). Ну да ладно, где-то в плюс, где-то в минус… Главное, что все довольны (и вы, и рабочие).
А как это оформлялось - construction loan?
Нет. У нас эквити не хватало на дополнительный лон в полном обьеме. А частичные лоны, типа, 50% от необходимого, банки не дают. Их психология в этом случае: если у вас нет ощутимой гарантии о наличии всей суммы на перестройку, то нефиг начинать.
А решения могут быть разные. Например, есть какая-то сумма кешем, которую совершенно не хочется светить, а контракторы только счастливы, если им дают кеш. Какую-то сумму можно занять в разных источниках (нам старшие дети помогли, к примеру). За годик-другой можно вздернуть разными способами кредитную историю до небес и открыть несколько новых кредиток с нулевым APR, к примеру, а также попросить в банках небольшие кредиты (по 10-15 тыс).
В итоге такими способами мы собрали всю сумму. По окончании строительства сделаем refinancing, тогда уже эквити хватит с головой и больше, возьмём оттуда средства на погашение всех займов.
7 лайков
Мне казалось, что construction loan не привязывается к эквити.
Ведь дают же лоан на постройку с нуля, когда еще нет никакой эквити.
Так там же все вместе считается - расходы-доходы и т д. А когда уже есть один крупный лон в обслуживании, то это входит в расходы.
1 лайк
Прошли общую строительную инспекцию, со второго раза. Первая, оказывается, не только подпорки под крышу потребовала, а ещё и усилить несущий бим в связи с увеличившейся нагрузкой на конструкцию. Все сделали, разрешили делать изоляцию. Контрактор было разогнался на обычную файбергласс, типа такой:
Инспектор остановил, потребовал делать spray foam:
На следующей неделе будут делать изоляцию, после этого ещё одна инспекция и тогда можно будет уже закрывать стены шитроком.
Апд.
Вот неплохой сравнительный анализ fiberglass with spray foam:
3 лайка
Интересно, что инспекция ТРЕБУЕТ пену. В большинстве случаев это имеет “рекомендательный характер”.
Кстати, по-поводу пены… Проложите как минимум несколько труб из подвала на чердак, чтобы “вдруг” если понадобится тянуть какие-то провода, чтобы был “прямой канал” между этажами.
1 лайк
Мы как раз рады, что они именно потребовали, контрактор отвертеться не может. А пена в разы лучше со всех точек зрения (кроме цены, конечно). Но это именно тот случай, когда мы не хотим экономить.
Почему несущий бим «всплыл» только сейчас, а не на стадии «архитектор - утверждение планов» управлением по строительству города?
И да, почему они требуют пену? Ваш дом слишком близко к другому? Недостаточная толщина наружных бимов? Вы берёте open или closed cell? Какой толщины пена? Разница в стоимости конечного продукта?
Потому что про несущий бим было сказано контрактору (это есть где-то в документах), а он решил обойти на «авось» - не дали.
Про опен или клозед не скажу, папа с контрактором это обсуждали без меня. Разница в стоимости около $2000.
1 лайк
Это очень правильный совет.
В застывшей пене уже ничего не достанешь.
Догадайся с трех раз, как я до этого дошел…
PS. Причем для это не обязательно “запенивать” стены. Достаточно просто закрыть стены гипсокартоном, заштукатурить их, а потом вспомнить (решить), что “ой… мне нужно антенну протянуть еще и на второй этаж…”.
1 лайк
Надо же.
У нас не весь дом так сделан, но там, где пена, General contractor все это объяснил/сделал… мы ж тоже ничего не знали. 