Что нам стоит перестроить? Дом в Америке

Так и быть, решила записывать наши этапы здесь тоже. Подумала, что здесь это нужнее, чем в блоге, другой формат вопросов-ответов-обсуждения информации.
Что имеем? Во-первых, штат Нью-Джерси. Штат исключительно бюрократичный, дорогой, с очень старым жилым фондом, “обнимающий” Нью-Йорк с самого выгодного положения, из-за чего он так и останется дорогим. Любое новое жилье здесь стоит совершенно неприличных денег. Старое - не менее неприличных. И это мы еще молчим о тех районах, в которых селиться можно, а в которых нельзя.
12 лет назад мы купили дом в очень хорошем городе Нью-Джерси, к сожалению, на пике цен, у нас просто не было другого выхода на тот момент. Только сейчас, через 12 лет, цена нашего дома наконец-то вернулась к тому же уровню, на котором мы его покупали.
За прошедшее время нами было рассмотрено множество вариантов, касающихся и недвижимости вообще, и места проживания, и т.п. По совокупности дикого миллиона причин мы остаемся здесь. Кстати, совершенно не жалеем об этом.
Но при этом уже несколько лет остро стоит вопрос, что же нам делать с домом?
To be continued.

8 симпатий

Почему с домом нужно что-то делать?
Дом построен в 1945 году и до нас у него был только один хозяин, кстати, очень хороший, уж это мы успели оценить. Сам город начал свою историю в 1924 году, потом была Великая депрессия и бум строительства города “синих воротничков” пришелся как раз на послевоенные годы. Строили простенько, без шика, но надежно и комфортно (по тем временам). 2 этажа, бейсмент, гараж и небольшой участок. 3-4 спальни, 1-2 ванных, второй этаж со скошенными потолками - типичный проект, так называемый Cape Cod. Иногда встречался проект Split level, чуть побольше размером, гараж аж на две машины, кухня крупнее, участок больше и т.п.
Вот где-то с 1950 года город практически законсервировался в своих границах. Как везде в хороших районах Нью-Джерси, границы города абсолютно нерушимы, поэтому и дома-участки тоже особо не меняются. Новым застройщикам взяться просто неоткуда - все в частной собственности. Лишь в последние лет 7-9 начали появляться новые дома: это когда не частные владельцы, а профессиональные контракторские фирмы выкупали совсем старенькие домики, сносили, на их месте строили Пуфф-Пуфф и продавали. Качество такого строительства весьма сомнительно, как вы понимаете )))
Домовладельцы если и ударялись в строительство, то, в основном, расширяли второй этаж за счет ровных, а не скошенных стен, использования пространства над гаражом и т.п. Тут уж каждый старался в меру своих финансов.
Вот примеры классических маленьких кейп-кодов, даже в этих уже есть следы перестроения вторых этажей, оригинальные кейп-коды уже днем с огнем искать надо:

9 симпатий

В последние 10 лет тенденция к перестройке вторых этажей резко сократилась и совсем сошла на нет. Причина проста: устаревшие коммуникации. Дом похож на конструктор, да, многое можно поменять, переделать, например, поменять полы (ау, Маш! :)), отопление, систему нагрева воды, переделать кухню, достроить дополнительную ванную и т.п.
Но. Система электрических кабелей, канализационных и газовых труб находится в стенах. Да-да, внешняя стена, изоляция, внутренняя стена с финальными отделочными слоями, а все кабеля в изоляционном слое. Т.е. на определенном этапе сталкиваешься с очень простой проблемой: невозможно включить пылесос на втором этаже, пробки выбивает. Ну да, на первом этаже 2-3 компа, телевизоров штуки 3, куча кухонных приборов, вот тебе и перегрузки.
А после какого-нибудь минимального прорыва канализационной трубы начинают шевелиться волосы “А в каком состоянии остальные трубы? И не обязательно канализационные…”
Именно такого рода раздумья затормозили минимальные перестройки кейп-кодов и привели к нынешнему строительному буму: сравнять с землей и сделать заново.

2 симпатии

На фотках избушки на курьих ножках. Как в такое можно три бедрума впихнуть?

Welcome to good old New Jersey! :flo:
Вообще-то я специально искала вот именно те самые, оригинальные кейп-коды, но они как раз не редкость именно в стабильных, хороших городках. И именно за ними сейчас самая большая охота на покупку, специально для перестройки. Впрочем, в оправдание нужно сказать, что вживую внутри это выглядит лучше, чем кажется на фотках.
Зато очень хорошо видно то, за что я этот проект очень сильно не люблю: входная дверь является входом в гостиную, living room. В смысле, прихожая отсутствует как класс. На первом этаже размещается небольшая гостиная, кухня, одна спальня родительская где-то 12х12 футов, одна детская для младенца, ванная. Из гостиной выход на второй этаж с теми самыми скошенными потолками, там чаще всего просто еще одна комната. Позже начали делать две комнаты на втором этаже и ставить там еще одну ванную.

2 симпатии

Ух ты. Люблю когда Роксолана пишет)))
У меня такой, кайнда практический вопрос( я уверена вы очень глубоко анализировали ситуацию).
Но нельзя ли было, просто свой продать и побольше поновее купить.
Два года бумажных работ и строительство. А зачем?
Но я понимаю, надо Федя, надо :slight_smile:

1 симпатия

Ну, во-первых, наш дом все-таки однажды был прилично перестроен, лет 30 назад. Я ж не просто так в него влюбилась до состояния “кюшать не магу, хачу этот домик” )))
У нас на данный момент на первом этаже очень просторная кухня , с прилегающей столовой на довольно много людей, а в дальнем краю столовой еще и открытый офис втулили с двумя угловыми станциями для компов-принтеров. Плюс одна спальня, плюс гостиная, плюс пристроенная сзади дома квадратная sun-room 15х15 футов и, главное, у нас есть отдельная крупная прихожая и крытое крыльцо. Бетонированный драйвей на 4 машины.
Вот второй этаж да, сильно подгулял, там отвратительные две комнаты со скошенными потолками, терпеть не могу. Бейсмент жилой, отделан деревянными панелями, обожаю, очень уютный. Никогда за эти годы не пустовал, всегда были желающие там жить. Мы туда дополнительную ванную построили, та еще была эпопея )))
Дом невероятно плодотворный для перестройки, в нем миллион возможностей.
Во-вторых, его локейшн. Ооо, это просто нечто. Полгорода от ураганов вырубало, у нас ни разу. Оказывается, дом входит в “шелтер пояс” города.
Купить другой… Искали. Несколько лет. Все не то и не так. Наш лучше, его просто нужно таки довести до ума, чем мы и собираемся заняться.

4 симпатии

Разрешение всерьез заниматься проектом муж дал мне в январе 2016 года. В нашей семье очень простая субординация в финансовых вопросах: я могу хотеть все, что угодно и меня не должно волновать, откуда на это возьмутся средства. Но если муж сказал “Нет, на это средств нет”, то возражений с моей стороны не воспоследует.
Итак, я получила от мужа отмашку на свою собственную хотелку и принялась творить. Около 3-4 месяцев я создавала проект с помощью архитектурных программ. Все всерьез: промеры, стыковки коммуникаций, лестничные проемы и т д. Я создавала этот проект из собственной мечты, учитывая малейшие особенности жизни нашей семьи. Например, привычное место для домашней прачечной - бейсмент. У меня стиральная и сушильная машины уйдут на второй этаж, потому что все четыре новые спальни будут располагаться именно там. Никакого смысла тягать кучу шмоток в бейсмент и даже на первый этаж, если их реальное средоточие будет на втором этаже. Кухня переедет в нынешнюю большую квадратную sun-room, так что теперь там хватит места и для кухонного острова. На месте старой кухни поселится ванная и - та-дам! - специальная инструментальная комната для наших мужчин, которые все время что-то творят. Гараж для этого им не подходит.
Вобщем, долго рассказывать ))
Когда я, наконец, нашла архитектора и показала ему свои чертежи, он сказал “Вау. У меня еще ни разу не было клиента, который дает мне готовый проект и его нужно всего лишь перенести на официальные blue prints в соответствии со всеми кодами”.
Сделали, напечатали, нотариально заверили и отправились в муниципалитет в мае 2016 года. Вот в этот момент и началась двухлетняя история с бумажками и разрешениями.

5 симпатий

Как оказалось, в подобных нашему старых городках есть свои устоявшиеся строительные законы. И это еще счастье, что наш дом не входит в историческую часть города, там просто труба, туши свет.
Смысл одного из блока законов, к примеру, в том, что двухсемейные дома в нашем городе разрешено строить в виде исключения только на трех улицах. Даже если вы и построите неофициально двухсемейный дом на “неправильной” улице, вы никогда не сможете его официально сдавать (и решать возникающие проблемы, соответственно) и продать получится только после уплаты всех штрафов, а в тяжелых случаях могут потребовать привести постройку в первоначальное состояние.
Есть и другие блоки строительных ограничений, в которые очень легко влипнуть. Например, из общей площади вашего участка любые постройки могут занимать только определенный процент, а остальное должно быть неукоснительно “органик” - пространство открытой земли и травки. Т.е. построить постоянный бассейн или дэк уже проблематично, если земли мало.
Есть еще ограничения по процентному количеству снесения стен от оригинальной постройки. Именно в это мы и влипли. Снести второй этаж - не проблема, но у нашей пристроенной сзади дома sun-room, aka будущей кухни, стены по типу аквариумных - сплошные непрерывные окна. А комната большая… И стены надо полностью поставить новые.
Впобщем, именно в этой проблеме собака рылась два года. Потому что всегда остается крайний вариант, подать на “Разрешение в виде исключения” (aka Variance), причем у нас это был 100% реальный случай, ибо дом мы купили с уже существующей в таком виде sun-room. Но для того, чтобы быть допущенными до Variance hearing of building and zoning department, нам нужно было выполнить определенное количество условий и получить отказы по всем другим вариантам. Каждая новая подача - деньги и время. Каждое новое выполнение условий - деньги и время.
Справедливости ради: понятное дело, что эти два года мы были не просто заняты, и иногда заняты слишком глобально. Минимум полгода из этих двух лет я провела на больничной койке, а все остальное время было заполнено непрерывными химиотерапиями. Но, даже если это исключить из картинки, все равно получился бы полный год.

6 симпатий

Не спорю - ландри рядом со спальнями удобно.

Но стиралки иногда бывают источниками потопа.
Чем выше в доме стоит стиралка - тем веселее потоп.

Для этого у меня будет официальный контракт с лицензированными специалистами, которые отвечают за свою работу, страховка и т.п. Была бы самодеятельность - нет вопросов, опасно, а так они и будут отвечать за свою работу. А проверяющий инспектор на этапе строительства будет из контракторов душу вынимать. У меня так вытяжку делали в ванной в бейсменте: контрактор хотел сделать имитацию, а инспектор не принимал работу до тех пор, пока вытяжку не сделали настоящую.

1 симпатия

Можно поздравить? А то кто-то (не буду показывать пальцем) телефон не поднимает. А я волнуюсь. :lol:

у меня стоит поддон высотой пару инчей , специально для таких ситуаций

Я не о трубах, а о самой стиралке. Там внутри трубочки, шланги и т.д. Не зря стиралки на первом месте по water damage.
От мелких протечек поможет поддон, но если рванет какой-нибудь шланг внутри, то капец.

Leak sensor в поддон и рядом, automatic valve на подачу воды, в идеале отдельный на стиралку и на общую воду. Не панацея, но некий peace of mind. 21-й век все же.

Да, это must have.

Поздравляй, дорогая! Я все еще в глубоком шоке от нашей победы.
У меня старшие дети оккупировали телефон, не пробиться. А сыночек если уж звонит, так минимум на полтора часа. ))

Ехала с работы и просто останавливалась пару раз на соседних улицах, чтобы сфотографировать, как выглядят те самые маленькие, тесные кейп-кодики, когда их перестраивают. На паре снимков видны наиболее старые варианты перестройки вторых этажей, эдакие мезонинчики.

3 симпатии

Вобщем, после двух лет битв нам удалось, наконец, получить положенное количество и качество отказов, в результате чего нас допустили на Variance.
К этому действу надо было подготовить весьма солидный набор документов, среди которых рассылка заказных писем по 40+ соседям в радиусе 200 футов от нашего дома и во все коммунальные службы. Результаты рассылки должны быть нотариально заверены. Чеки по отправке каждого письма приобщены к делу.
Не менее чем за две недели до даты слушания объявление об этом должно быть опубликовано в местной прессе. И не дай бог хоть одна ошибка в запятой, дело снимается с рассмотрения.
Пакет всех документов, включая архитектурные планы, должен быть размножен для всех заседателей комиссии - 14 человек. Кстати, чертежи идут на 5 страницах формата А-1, копии делаются в Staples, $3.5 за страничку.
Самого слушания мы ужасно боялись, ибо не знали, что нас ждет. Особенно, когда в последний момент дама, принимающая документы, спросила, кто с нами придет: архитектор, адвокат или контрактор? Я растерянно пролепетала “Никто…” и встретила ее очень доброжелательный и сочувствующий взгляд.
Заседание комиссии было назначено на 7 вечера в муниципальном зале суда, мы были третьими по списку.
Первым пришел как бы архитектор с адвокатом, которые вели дело своих клиентов. Клиенты хотели пристроить к дому небольшую открытую веранду впереди (кофе пить по утрам) и дэк (заднюю веранду - для гриля и посиделок). Проблема простая: перекрывается положенное количество площади свободного от построек участка. Но битва развернулась неожиданная и нешуточная. Краткий диалог заседателей с как бы архитектором:

  • Это ваш проект?
    -Да, мой.
  • А почему на нем стоит другое имя?
  • Потому что у меня нет лайсенса Нью-Джерси.
  • А какой лайсенс у вас есть?
  • Никакого.
  • А какое же у вас образование, как вы делали проект?
  • У меня диплом бакалавра архитектуры от 2008 года, но лайсенса нет.
    Немая сцена и переглядывания. После чего мужика начали тупо валить. Ему задали бездну глубоких вопросов по чертежам, отвечал он с трудом. В какой-то момент его попросили назвать площадь дэка, он полез в чертежи, радостно нашел 8 на 17. Снова немая сцена.
  • Вы нам площадь скажите!
    Через минут 5 устного подсчета “архитектор” сказал 126, отчего-то лица заседателей скривились окончательно )))
    Цирк длился около часа, после чего адвокату было сказано приходить на следующее заседание и привести архитектора, чья подпись стоит на чертежах.
    Нас начало колотить нипадеццки.
3 симпатии

Вторыми была молодая семья наших (сидели перед этим за нами, говорили иногда по-русски) мама-папа-двое детей, которые хотели построить у себя на участке постоянный бассейн. Они пришли с контрактором (строителем), лицензированный, все дела.
Говорить пошли мама и контрактор. С первых же шагов мамы лица заседателей комиссии вытянулись.
Мама пришла на высоченных танкетках, см 20, без шуток. Боевая раскраска лица и длиннейших ногтей. Красавица, говорю совершенно без сарказма, но… уж очень она была с окружающими не мила. Разговаривала в тоне “Я тут такая вся красивая-шикарная, выросла в доме с бассейном и хочу, чтобы у моих детей он тоже был!” Возможно, это был какой-то внутренний шок, мы тоже не были в себе уверены, но со стороны ее манерность слишком бросалась в глаза и всерьез раздражала.
Нам-то что? А вот господа присяжные заседатели тоже начали ее валить. Минут 40. Вопросы, достаточно жесткие, сыпались со всех сторон, хотя контрактора, на удивление, сильно не трогали. Отыгрывались на даме. Вплоть до того, что спрашивали параметры предполагаемых строительных материалов, ширину-глубину опалубки и т.п.
Там суть была тоже в превышении разрешенной площади незастроенного участка, хотя ребята даже решили снести имеющийся дэк, чтобы влезть в допустимые исключением параметры. В какой-то момент кто-то из комиссии даже предложил им сделать бассейн овальным, а не квадратным, чтобы поместиться в рамки. Мол, ну хоть посчитайте. На это мама отреагировала уже очень сильно нервно, ее таки прилично давили.
В какой-то момент папа не выдержал, присоединился к действу, попросил привести и его к присяге и начал что-то объяснять уже гораздо более приятным тоном. Минут через 5 поставили вопрос на голосование и разрешили с перевесом в один голос.
Я совсем повесила голову. У нас не дэк. Не бассейн. У нас перестройка огромного дома. А мы вообще без никого…

2 симпатии