т.е. эти (например) Homebuyers' Closing Costs
не правы?
Closing costs to buy a home typically run from about 2% to 7% of the purchase price, with an average of around 3%.
Вы меня так и не поняли. Closing costs могут быть и 3% и 7%, но они не считаются как процент от суммы сделки. Просто берутся конкретные суммы за разные услуги и складываются.
Но они зависят от суммы сделки? Т.е. за дом ценой 300,000 я заплачу меньше чем за дом 600,000?
Какие-то могут зависеть, какие-то могут зависеть, но с максимумом, какие-то не зависят.
А чего вы боитесь обратиться к любому крупному лендеру? Вам всё посчитают бесплатно и без кредитных запросов
Налога на продажу нет. Closing costs состоят из нескольких десятков пунктов, которые очень сильно разнятся от лендера, твоей ипотеки, дома, округа в котором он находится, HOA, страховки, налогов, и т.д. и т.п. Загугли sample closing costs real estate и изучи каждую строчку. У нас на дом в $500K closing costs примерно в $10К и вышли.
Да, при условии что оба дома находятся рядом и покупаются на одинаковых условиях, ибо на дом за 300K налоги и страховка однозначно будут ниже, чем на дом за 600K. Но при этом многие другие fees будут одинаковые (government recording fees, transaction fees брокеру, трансфер HOA, survey, title insurance), то есть разница будет не ровно в два раза.
2 лайка
Вы платите down payment наличкой, а остальное суммируется лендером и включается в ваш mortgage loan. Цена всего «остального» устанавливается лендером и вы можете запросить у них quote, относительно вашей кредитной истории и состояний на рынке недвижимости они вам его предоставят со всеми деталями.
В вашем случае вам надо 100к кэша, го эта сумма может больше или меньше. Down payment в 20% исключает дополнительного ежемесячного платежа PMI.
А так же можно не открывать escrow счёт и не откладывать туда каждый месяц деньги на налоги и страховку. Платить лучше самому раз в год кредитками всякими.
Вопрос, связанный с моим возрастом.
62 года, 4,5 в США, через 5 месяцев - гражданство США. Первый взнос и всё-всё для покупки дома готово. И банки как бы - Да. Не найду инфо по такой штуке: вот зимой 2022 купил, на 10 лет кредит, а через …ну, положим … 7 лет умер. Жена платить не сможет.
Что она получит в этой ситуации, и каков алгоритм её действий?
И дом, и кредит автоматически переходят к Вашим наследникам (лендер не имеет права в этом случае заново переделывать кредит) и наследники должны будут решить, что они хотят сделать с домом. Могут продать, могут перефинансировать.
Хорошая идея - убедиться, что у наследников есть доступ к эккаунту, с которого делаются выплаты кредита, и денежная подушка на какое-то время (mortgage payments, taxes, basic maintenance), чтобы не было проблем, если продажа дома затянется. Может быть life insurance в этом случае имеет смысл сделать.
P.S. Я не юрист, нам это при покупке рассказывали.
Больше информации - https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/taking-over-the-mortgage-when-your-loved-one-dies.html
1 лайк
Спасибо, но немного не то. Если б я бы помер, то жене нафиг не нужен невыплаченный дом в США, а детям в России - тем более.
Условно: дом стоит 350К. Выплатил я - предположим - 200К. И - умер. Жена - не косайнер. Что она сможет получить после продажи банком этого дома как залога?
До продажи банком дойдёт не сразу, это надо злостным неплательщиком стать. Жена получит дом в собственность по наследству, вместе с ипоткой. Она может продолжить выплату или продать дом, расплатившись с банком или оставшись ему должной.
В вашем примере остаток долга 150К, его надо будет отдать банку после продажи дома. Остальное можно забрать себе, грубо говоря.
Сюда можно добавить, что клозин кост состоит из обязательных частей и не обязательных. В зависимости от каунти и даже района в городе иногда бывает гос фи, с ними не поспоришь. А вот есть origination, processing, documentation, etc fees, взымаемые чисто лендером. Тут можно сделать квот у несколько и сравнивать. Но у нормальных лендеров такие фи либо 0 либо в разумных пределах. Никакой не процент от ипотеки.
Затем идут еще фи от тайтл компании, от штата и от рынка зависит, кто покупает страховку на сделку. Вот там уже какой то процент вроде от сделки.
Затем лендер берет наперед страховку, например мне в квоте считали на 15 месяцев. и они платят сразу за год вперед и 3 месяца про запас. Налог на недвижимость - 3 месяца про запас.
Затем идет торг за процент ипотечный, это надо читать про поинты отдельно, когда вы можете взять процент выше и получить даже кешбэк, скажем ремонт хотите делать и лишняя наличка под небольшой процент не помешает. А кто то хочет ниже процент, чем средний и платит поинты наперед. Тогда клозин кост растут прилично.
Там ниже писали, что от эскроу можно отказаться, насколько знаю, не все лендеры такое хотят и вроде бы тогда надо дать мин 20% down.
На текущем рынке есть проблема с апрайзелом, он не успевает в популярных районах за рынком, где дают на 5-10-20% выше запрашиваемой цены. И если у вас не будет налички чтобы покрыть эту разницу, то пападаете на pmi.
Ну и вообще 20% даун давать не обязательно, многие дают по минимуму, но в популярных местах нынче просят показать больше налички на случай низкого апрайзала, чтобы покрыть разницу.
Даже если она не косайнер, она, вероятно, будет Вашей наследницей. Там должны быть с этим наследованием разные нюансы в зависимости от штата, но генеральная линия, как я понимаю, что к ней перейдут как Ваши накопления, так и Ваши долги, даже если она на эту ипотеку не подписывалась изначально. Тут, в Америке, вообще достаточно один раз подписаться когда замуж выходишь, и ты уже ответственный почти за все подписи твоей половины тоже. 
Лендер будет заниматься продажей дома, только если она вообще откажется в это влезать и откажется от всех прав на дом, но тогда она и не получит ничего вообще. По-моему, в ситуации когда дом частично выплачен, но не нужен, люди его продают, расплачиваются с лендером и остаток забирают себе (если он есть). То есть ей надо будет поставить дом на продажу и продолжать делать выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не продастся, если она хочет какие-то деньги получить.
2 лайка
Здравствуйте! Нужен совет или кто-то был в такой же ситуации. Я в РФ, вторая половина в США.
Мы решили купить дом, выбрали, начали процесс оформления документов. Сейчас выясняется, что без моей подписи на документах, нам не смогут продать этот дом. Я физически не смогу быть в США, т.к. нет даже туристической визы, чтобы прилететь на сделку. У кого-нибудь была такая же ситуация (покупка без присутствия), очень нужен совет! Спасибо!
Уберите ваше имя из документов и всего делов. Пусть жена будет единственным владельцем.
В этом и дело, что нельзя убрать имя. Оба супруга должны быть в договоре. Конечно, мы бы убрали, если это было возможным.
Пошлите документы на подпись через DHL, может так можно.
Мы делали remote closing, но в Калифорнии.
В случае с РФ скорее всего нужно будет заверить нотариально и скорее всего проставить апостиль.
1 лайк
Верно да не совсем. Из договора купли продажи/тайтла/моргича можно исключить, но в зависимости от штата моргич все равно может (скорее всего) потребовать подписи невключённого супруга на некоторых формах.
3 лайка
Чтобы народ хоть как то попробовал помочь, помогло бы назвать штат. Например в Техасе оба супруга должны присутствовать на клозинге. Мне сказали, что еще продавец может и может подписать удаленно, а покупатель должен присутствовать в полном составе, хотя лоан оформлялся только на одного из супругов. Как мне объяснили, в первую очередь это требование лендера. Во время ковид все точно делалось удаленно. Я бы разговаривал с лендером. Если упертые, менял бы. Но конечно ситуация у покупателей нынче крайне сложная. Никто с покупателем не церемонится, так как стоит очередь из желающих купить во многих локациях.
Причем лендер как бы не на стороне продавца, и ему бы надо было плясать перед покупателем, но они тоже знают положение дел, в договоре стоит дата закрытия, как правило. Если процесс затянуть позже этой даты, продавец спокойно может разорвать контракт по этому пункту и забрать депозит, ну особенно когда покупатель вдруг решает менять лендера в последний момент. У нас на местности дома вернувшиеся на рынок сметают, снова идя выше запрашиваемой даже обновленной цены. А за месяц цена сама по себе уже поднимается прилично. Лендеры прекрасно это знают и поэтому тоже наглеют как могут, скажут - такое требование underwriter и типо с этим ничего не поделать.
PS. А кстати отмазка, у нее ковид, давайте она вам удаленно ручкой помашет не проканает? Подпись удаленно тоже легко ставится. Правда все таки сервис подписи удаленной может палить локацию.
1 лайк