И правильно сделали, что не поверили.
Варианты
- продавец дома его продал и деньги сам у себя украл и уехал,
- если кредит брался не на дом, а под залог стоимости дома, то получил 20% деньгами на руки и смылся, а сам дом остался банку.
Сказки.
1 лайк
В новостях показывали , что эту ПГ разоблачили. Я сразу вспомнила эту историю. )))
Да нет, чисто теоретически это возможно… Например вариант:
-
Организуется схема, когда людям подделывают документы, справки о доходах, иммиграционный статус. Лет пять-семь назад, когда банки “давали кредиты ВСЕМ”, банки особо не заморачивались доскональными проверками, особенно если “клиенты” приходили не напрямую, а через “агентства”. Или просто было организовано подобное “агентство”, раздающее кредиты левым людям, а потом продающее их банку (именно так многие “ипотечные компании” и работают).
-
Ничего не подозревающий продавец дома оформляет сделку, получает от банка деньги, и живет долго и счастливо.
-
Покупатель берет кредит под залог дома (Equity line), тогда ее, опять же, давали чуть ли не под 100% стоимости имущества.
И все, у человека “живые деньги”, заложенное имущество, и никаких препятствий перевести эти деньги за рубеж и свалить.
1 лайк
Да, но все равно не выглядит реальным именно с кредитами на жилье.
По-любому, прежде чем банк перекупит любой моргиж у любого левого или нормального агентства, сделка по нему должна быть закрыта и реальные деньги выплачены продавцу дома. И также уже только после того или одновременно с этим новый владелец может перезаложить собственность под equity.
Т.е. без участия продавца дома в разделении доходов извлечь ничего не получится. А каков смысл продавца дома украсть деньги и отдать дом, шило на мыло?
Все надувательные схемы со страховками, с несуществующим жильем и с кредитками понятны и обычны, там везде вовлечен конечный получатель услуги. А в кредите на жилье не проглядывается смысла и путей вывода бОльших денег, чем уже потребовалось вложить.
Но это можно лишь гадать ни о чем без прочтения описания конечно.
Я к этому и склонялась изначально, мне кажется, слишком много подводных камней может быть, потому и спрашивала про агента.
Вопроса два:
- Сколько берут риэлторы с покупки (процент или фиксированная ставка?) Я планирую брать совсем недорогое жилье либо в Лонг Айленде либо в Нью Джерси.
- И как найти хорошего? Я когда квартиру искала в рент всего лишь (в том числе и через агенства смотрели) я такого насмотрелась. Предлагали ужасное жилье, говорили фразы типа ну за такую сумму в таком районе вы не найдееете, в итоге нашли очень и очень хорошую сами. Вот как найти агента который мне не будет впапивать некондицию, и тп и тд. Может, мне лучше искать самой а на сделку найти юриста? Что посоветуете?
Насколько помню, схема была такая:
Когда цены на дома только начали падать, “наши” поняли, что влетели (дома были ими куплены с целью продать дороже) и вышли из ситуации следующим образом - находили липовых “покупателей” (всяких бомжей) за вознаграждение, делали им липовые справки о высоких доходах и продавали им дома с прибылью. А “покупатель” не платил ни единого пеймента.
1 лайк
Риэлторы берут не с покупки, а с продажи. Процент разный. У нас 5%.
Обычно 6% на двоих реэлтеров - один покупателя, второй продавца.
Если реэлтер один - можно договориться на 4%.
Всё это имхо зависит прежде всего от рынка - при рынке хорошо идущем наверх (в смысле что покупателей больше чем продавцов и цена на недвижимость в общем -растёт) продавец спокойно может послать риэлтора подальше и не платить вообще или платить очень мало и всю комиссию будет платить (если будет брать риэлтора) покупатель. При рынке наоборот - обратная картина. Это главный фактор, хотя не единственный. Лень и знание или незнание материй договаривающейся стороной как и её лоховатость тоже могут играть немаловажную роль)
Я щас скажу чего, за что “старичков” опять грязью польют (шутка).
При подобном знании процедуры покупки вам не стоит в это ввязываться самостоятельно.
Вам надо начать с того, где вы собираетесь покупать недвижимость, причем не в категориях штата и нескольких графств, а одного-двух графств как максимум. После того, как решите ГДЕ (и это может быть отнюдь не окончательное решение), будете искать риэлтора, который работает именно в этой местности, по рекомендациям. Хотите северное НДж (Берген Каунти) - могу подсказать, но он англоговорящий.
С риэлтером вместе решите, что примерно попадает в ваши покупательные возможности и будете смотреть. Почувствуете, что риэлтор не подходит - возьмете следующего.
3 лайка
У нас именно такая ситуация, но коммисию все равно платит продавец. Другое дело, что из-за войны офферов (это уже за гранью зла) , цены задраны так, что это не вопрос.
Если честно я уже себе присмотрела кондоминимум (давно нашла, сегодня ездила смотреть на него) где продаются несколько квартир, жилье кооперативное, я знаю, эт не оч хорошо, но там хороший кондоминимум, идеальное для меня место, цена, район хороший, я рядом учусь, парковка на территории, территория огорожена и по пропускам, и тд и тп. То есть, если брать за основу то, что я уже себе присмотрела жилье, и если я договорюсь о покупке, то кого мне можно пригласить на сделку? Я понимаю что там у них риэлторы свои, но им то надо продать, а мне надо проверить все ли чисто по документам и тп.
Как это делается? Кто мне нужен, лойер или риэлтор для этого? Отдавать 6 процентов только за проведение сделки (без поиска) не хочется. И надо ли, если это нормальный кондоминимум а не частное лицо?
Сказали уже, что оплату риэлтора делает продавец, а не покупатель…
Кооператив - одно, кондо - другое.
В кооперативе есть совет правления, который рассматривает каждую заявку на покупку. В кондо пришел и купил сам.
То есть даже если я приведу своего риэлтора то платит продавец? И влияет ли это на стоимость жилья? Или все таки лучше юриста?
Платите Вы. Это технически деньги реэлтер получает от продавца.
И конечно же продавец помня об этом будет менее гибок в торговле.
Это как?
Оплата услуг риэлтера идет из тех денег которые заплатит покупатель за дом.
Формально платит продавец, но он соответственно и цену увеличит на 10% с учетом
уступок при торговли.
Цена уже есть. Как и контракт продавца с его реалтором. Так что уже никто никуда не увеличит. Откуда 10%?
В случае отсутствия реалтора у покупателя есть вероятность сторговать пару тысяч даун, но именно вероятность. Есть так же вероятность того, что, как в случае Mumitroll, насобирать кучу неприятностей на задницу чисто в силу отсутствия вообще какого-либо опыта. С другой стороны наличие приличного и хорошо знающего местный рынок реалтора может помочь сторговать гораздо больше. Все это верно при наличии возможности торга, которой вообще может не быть.
Муми, вы знаете за сколько в среднем уходят подобные коопы в этом районе? В этом билдинге? Сколько эта квартира была на маркете? Сколько она стоила теперешнему владельцу и сколько он ей владел? Какие требования предьявляет борд к владельцам и разрешит ли сдавать квартиру? Вы сможете оценить cashflow этого коопа? Сколько квартир находятся во владении? И еще миллион мелких деталей, которых я не знаю, потому что покупка коопа меня всегда отталкивала именно всеми этими сложностями.
1 лайк
Какая цена есть?
Если мне надо выручить за дом 100 тыс - я как продавец поставлю 110.
4 тыс скину при торговле - 6 заплачу реэлтреру.
В этом случае покупатель заплатит за дом 106 тыс.
Либо договорюсь с покупателем без реэлтрера и он заплатит мне лично
100 тыс.
И кто оплатил услуги риелтера?
Артур, ведь никто так не считает цену. Я покупала трижды (кондо-кондо-дом) и дважды продавала.
Цену можно придумать какую угодно, но как правило никто ничего не “ставит” (в тч доп 10% - а почему 10?). Цену диктует маркет. И если все идентичное жилье на маркете $100К, то я не поставлю $110, я буду решать - стоит ли мне поставить $99.7К потому что я на маркете не себя показать, а жилье продать. Я могу поставить и $110 и сидеть ждать, но у меня есть шанс пролететь, пока все остальное уйдет за $100К или все же скинуть.
А риелтер продавца уже имеет контракт с продавцом как правило на 6% (не на 10%) и не факт, что вам, покупающему без агента, что-то обломится. Разве что милостью продающего риэлтора, тк это уже договор не между хозяином и покупателем , а между продающим агентом и покупателем.
Все эти мышиные бега начинают иметь больше смысла, когда продавец продает без агента.
3 лайка