Инвестиции в Недвижимость без Опыта
Я могу вкратце пересказать, как инвестировал в недвижимость Я, что мною двигало и как оно получалось по цифрам и по годам. Какую оно ценность имеет сегодня - вопрос риторический, времена поменялись, цены поменялись, проценты поменялись…
Так или иначе, ИМО, все мои шаги можно повторить в сегодняшней Америке 2024-2025 года.
Почему недвижимость?
1). Потому что отдавать деньги “дяде” за аренду меня коробило, можно [условно] те же деньги откладывать в свой капитал - выкупленную часть недвижимости, ака EQUITY, которой потом снова можно оружовать (об этом позже).
2). Потому что за ипотеку хочешь-не-хочешь нужно платить, тогда как практически ВСЕ традиционные инвестиции требуют от тебя ЖЕЛАНИЯ инвестировать. Читай, если я хочу свозить семью на О’аху, то могу два месяца НЕ инвестировать в рынок ценных бумаг, чтобы эти деньги потратить на отдых, но я НЕ МОГУ не выплачивать ипотеку (без серьёзных последствий).
3). Потому что в недвижимости зарыто масса налоговых плюшек, как при аренде, так и при продаже. Раньше, до налоговых реформ еще и часть ипотеки списывалась, сейчас это уже не релевантно.
4). Потому что недвижимость это материальный капитал. Это не какие-то там нолики/единички на экране телефона - это ДОМ.
Как начали мы с супругой?
Начали мы НЕПРАВИЛЬНО.
Я совершенно не представлял себе, что нужно для покупки дома и когда первый раз этим загорелся, то понял, что нужно 2 года кредитной истории, так что первые две кредитные карточки мы открыли летом 2012го года, через пол года после приезда в США, на шесть месяцев позднее, чем могли бы это сделать.
За 2012-13-14 (до момента покупки первого дома в Августе), собирая на первый платёж за дом, мы заработали
| 2012 | 2013 | 2014 | ИТОГО | |
|---|---|---|---|---|
| Я | 14125 | 21613 | 8552 | 44290 |
| Супруга | 6196 | 16125 | 10515 | 32836 |
| 77126 |
Первый платёж составил 10%, или в нашем случае $22,000, то есть мы отложили около 30% того, что заработали. Кто угадает, как мы смогли так много отложить, тот молодец и внимательно читает мои темы. 
В Августе 2014го мы купили самый большой дом, который могли себе позволить - 4ре спальни, 2,5 ванные, 1500 квадратных ног, таунхаус (дешевле дома).
Супруга вскоре уволилась с работы (была на третьем триместре с нашим первым ребёнком), моя зарплата на руки в месяц была $2-2,500; платёж за ипотеку (плюс налог, плюс страховка, плюс PMI, поскольку не было 20% первого платежа) - $1,241.
Что мы делали дальше американцы называют крутым “house hacking”, а наши брезгливым “коммуналка”. Сразу видна разница в подходах, да?
Мы сдали одну, затем две, затем - три комнаты в нашем доме в аренду, в основном студентам, чтобы давить их авторитетом при надобности.
За период 2014-2017гг аренда комнат принесла мне
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | ИТОГО |
|---|---|---|---|---|
| 530 | 7691 | 13932 | 6220 | 28373 |
Самый проблематичный момент при инвестиции в недвижимость, это переход от первого до второго дома. Ипотека разрешает использовать 45% от дохода, и если я УЖЕ использовал ипотеку, то без резкого скачка дохода вторая мне не была положена - банки просто не дали юы её.
Поскольку супруга практически не работала в эти года, мы за период с 2014 (с момента покупки дома в Августе) до 2017 заработали
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | ИТОГО | |
|---|---|---|---|---|---|
| Я | 13488 | 30832 | 34417 | 29235 | 107972 |
| Супруга | 3701 | 1793 | 4867 | 2646 | 13007 |
| 120979 |
В 2016м мы вбросили дополнительные $20,000+ в тело кредита, рефинансировали нашу ипотеку по более выгодному проценту, уменьшили ежемесячный платёж и затем я наконец-то нашел, как можно использовать “выкупленную часть недвижимости” - то самое “EQUITY”: я взял в банке HELOC (Home Equity Line of Credit) в размере $30,000, добавил до $20,000 налички, что у меня было (кто внимательно следит за руками, тот видит, что мы снова откладывали 20-30% от наших доходов в эти года), и вуаля - я купил вторую недвижимость, односпальную квартиру.
Это вытолкнуло нас на новый уровень доходов от аренды, но из-за моего маниакального желания НЕ РАБОТАТЬ желания больше времени проводить с детьми мы стали ГОРАЗДО меньше работать.
Наши доходы в 2018-2021м:
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ИТОГО | |
|---|---|---|---|---|---|
| Я | 8354 | 22853 | 7861 | 0 | 39068 |
| Супруга | 1653 | 12258 | 14834 | 23250 | 51995 |
| Аренда | 21782 | 24164 | 20217 | 26193 | 92356 |
| 183419 |
В 2021м году я не проработал [на дядю] НИ ОДНОГО ДНЯ.
Супруга натоместь, начала зарабатывать хорошие деньги, опираясь на колледж в США. Чтобы было более понятно, что это за суммы, особенно в 20-21м гг, нужно понимать, что моя супруга работает 3-4 месяца в год. 
Как мы перешли к дому номер три? Я уже использовал 2/2 возможностей - ипотеку и хилок, и больше “рычаг” банка мне не был положен.
Хотя мы почти не работали, в 2019м мы немного отложили и третий дом мы купили за наличные. Если быть точным, то мы купили его за $13,000.
Дальше всё было гораздо легче. Мы продали квартиру в 2020м и за вырученные деньги закрыли хилок и купили дом за наличные, в этот раз за $28000.
Затем мы продали наш первый дом, выручив при этом ни много ни мало $100,000 чистой прибыли, не облагаемой налогами (индексы нервно курят в сторонке) - то-есть мы закрыли ипотеку и остались без долгов [на целых три месяца, лол]. Мы купили третий дом за наличку, этот за 80,000.
В самом конце 2020го года я взял небольшую ипотеку на $30,000 - из последнего дома мы фактически “вытащили деньги” обратно - для того, чтобы купить еще один дом за наличку - за $70,000.
Я не хотел больше работать на полную занятость после того, как понял, что можно работать только несколько часов в день, соответственно повторения через ипотеку или хилок мне были заказаны, так как повторяю - банк даёт пользоваться обоими инструментами в расчёте на доход от работы - доход от аренды они не считают.
Тогда, в 2021м я нашел новый инструмент кредитирования (гораздо более агресивный), который позволял использовать существующую недвижимость, как залог и даёт кучу денег. Так что в 2021м мы купили еще два дома - за $61,000 и за $45,000.
Наши доходы в 2022-2024 (проэкцируем пару месяцев в конце текущего года):
| 2022 | 2023 | 2024 | ИТОГО | |
|---|---|---|---|---|
| Я | 8705 | 11073 | 17344 | 37122 |
| Супруга | 21821 | 16200 | 14484 | 52505 |
| Аренда | 34086 | 24750 | 28100 | 86936 |
| 176563 |
Что случилось в эти года? Ничего!
Я начал работать чуть больше, так как пришел к выводу, что это приведёт к более здоровой психологической и финансовой ситуации; супруга начала работать чуть меньше, по тем же соображениям. В 2023м немного просела аренда, так как по семейным обстоятельствам у меня простаивала одна (самая дорогая…) недвижимость, а вот в 2024м мы сделали несколько “финтов ушами”.
Мы продали дом, что купили в 20м за 28К - за 64К; а дом, что купили за 80К - за 160К. В этом случае снова - $80,000, которые не подлежат налогам. Ммммммм… 401(К)?? Не, не слышал!
Вот теперь мы переходим к сегодняшней ситуации:
у меня есть три арендных дома, общей стоимостью $240,000, что приносят $28,000 в год (читай, дивидендов), которые также процентов на 60 защищены от налогов (через амортизацию домов), а это на минутку 11%+ в год. Не роста, а дивидендов.
Да, конечно есть определенный уровень “присутствия”, примерно раз в два года нужно делать ремонт (месяц работы по четыре часа в день, 4 раза в неделю, МАКСИМУМ), и некоторый уровень контроля за жильцами - подписание договоров, отслеживание своевременной проплаты и прочий менеджемент, но по часам это НЕВЕРОЯТНАЯ инвестиция, ИМО как времени, так и денег.
Ничего, повторяю НИЧЕГО в США не дает подобного возврата.
В 2025м мы планируем добавить еще одну-две арендные недвижимости, так как сейчас наслаждаемся отстствием кредитов и просто “жмуримся на солнышке” - читай перерыв у нас, но масштабировать данный подход можно до бесконечности: я снова беру кредит под залог существующих домов, расшираюсь, стригу аренду, при удобном случае продаю домик-другой, и снова по кругу.
Как-то так. Оставлю хэштег, чтобы это сообщение можно было легче найти, так как доооооооолго его набирал и замаялся.
Если остались вопросы - с удовольствием отвечу!
#Real Estate
