Ок, ты преподносишь свой дом как инвестицию. Давай рассмотрим этот вариант, объективно недвижимость дорожает в среднем на размер инфляции, когда-то больше, когда-то меньше, когда-то не дорожает, а когда-то дешевеет, но в среднем мы можем ожидать, что недвижка будет идти в ногу с инфляцией.
То что у тебя недвижка хорошо выросла за какой-то период времени - это можно назвать удачей, тому кто покупает сейчас глупо смотреть на твою доходность, у него она будет другая, ему справедливо ожидать среднюю доходность (на размер инфляции).
У меня у самого есть личный опыт, когда недвижка выросла в цене в 5 раз за 4 года и когда не выросла вообще за более чем за 10 лет.
Лично я бы не хотел рассматривать покупку дома для жизни как инвестицию, в моем подходе инвестиции отдельно, жилье отдельно (и критерий их выбора разный)
Я вместо дома купил других активов, которые тоже хорошо выросли.
Я преподношу как 2 в 1. Если бы я снимал 3бр апартамент, я бы платил больше и 100% тех денег бы уходили лендлорду. А сейчас я плачу меньше за вдвое больший дом с гаражом и землей и ещё сам себе плачу $1200 в эквити. $3600 vs $2100. Это даже без учета цен на недвижку.
Я показал свои цифры выше, если бы я купил дом, то на его содержание ушло бы примерно $800 (без учета ипотеки) вместо аренды $1040. Для меня выгода $240 не существенная, чтобы говорить о какой-то выгоде.
А свободные деньги я и так инвестирую, в т.ч. в недвижимость, без покупки домов себе.
У меня в деревне недавно продали дом через дорогу от моего за 100К. Там надо было ещё 50К в ремонт вложить и можно было бы его сдавать за $900+ в месяц. Но у меня денег нет больше.
Опять самообман. Для дома надо было всего ничего, даунпеймент 10% плюс 3-4%. 14% от 300к дали бы чистой прибыли как минимум 150к. А дом в 800к во Флориде с вложением сотки - мог бы дать и 800к чистой прибыли(знаю реальный пример). Даже если какой то один из твоих активов дал более 500% (нетфликс например) в общем итоге твои инвестиции и близко не сделали 500%. Плюс качество жизни в 900 сквф твоего рента и 2500 сквф дома таки отличается кардинально. И проблема даже не в том что ты не купил, многие не купили. Бывает. Проблема в том что тебя убеждали тут всем форумом а ты приводил глупые аргументы и сегодня отрицаешь свою ошибку и приводишь те же аргументы. Это смешно.
Аналогичная фигня. Плачу процентов+таксы+страховки+утилитис за дом меньше чем стоят сейчас апартаменты что я снимал которые в 3-4 раза меньше. Стиралка сушилка посудомойка холодильник все мои а не то гавно что ставил лл, куча удобств, не надо искать парковку или парковаться за 300 метров, могу в своем доме устраивать пати и шуметь как только мне захочется. А дримекс до сих пор в несознанке. Но это его проблемы.
Ты рассматриваешь какой-то супер удачный вариант, хотя сейчас в Далласе цены идут вниз и те кто брал на пике по сути не только обнулили даунпеймент, но и еще ушли в минуса.
Пусть будет как ты говоришь, но моя удачная и крупная инвестиция выросла в среднем в 4 раза. Было несколько покупок с 2018 до 2022-го. Без всяких кредитов и обременений.
С этим согласен, но есть и минусы, такие как морока с продажей в случае с переездом.
Мне лень искать, найди адрес того дома что ты нам давал на рассмотрение и посмотрим во сколько он оценён сейчас. Я не знаю как там в Далласе, у нас откатило 10% от пика но до сих пор 40-50% плюс от доковида. И инвентори до сих пор нихрена нету. Никто не продает.
Биткоин что-ли? Так это не инвестиция, это спекуляция. РЕ хоть и имеет спекулятивный аспект но намного более инвестиция чем спекуляция. А биток спекуляция нетто. Я кстати знаю человека который сделал больше 1000% на Тесле и больше 1000% на нвидии. Это лучше чем дом. Бывает. Если ты способен делать такое постоянно - забей на дом, инвестируй в то на чем можешь делать тысячи процентов.
таксы 3600 в год. страховка 2000 за полгода (4000 в год, то есть). Итого 633 в месяц. Сходится.
однако мы еще вкладываем 2-3 тыс в год на содержание (пока без больших поломок). Еще 200-250 в месяц.
Т.е. примерно 8-9 сотен в месяц. Аренда двубедрумной - 2500.
Т.е. разница в 2.5-3 раза. Но это если выплачен. Если не выплачен (как в моем случае), добавляем еще 2500-3000 в месяц. Итого - тысяча в минусах.
Такая же как твой пример высокого дохода на доме. Это редкий случай, хотя ты продвигаешь его как норму. Тебя послушать, так покупка дома в кредит - лучшая инвестиция, круче только теслы с нвидиа. Норма в недвижке - это доход на уровне инфляции и если ты берешь ее в кредит с процентной ставкой выше инфляции (как сейчас), то статистически ты ничего не заработаешь.
Сложно пролистать все здесь, можешь рассказать (повторить) как такими специалистами устраиваются? И какая вооьще средняя оплата? Работаешь из дома или необходимо к видеозвонкам из офиса подключаться?
Мне сразу говорили - когда берешь дом, смотри на школы. Да и вообще надо понимать, где хотят жить люди с деньгами.
Princeton не из таких сабарбов, такие дома не тот класс, чтобы хорошо держать цену.
Дома в районе sparks elementary frisco посмотри. Там есть верхний левый угол с домами в 1600-1900 ск фит, в 2018 1600 ск фит стоил 310 тыс. Сейчас выставляют за около 600 тыс. Один из районов, где инвентори мало. Отличные школы. Также близко к Тойота, чейзу и прочим корп офисам.
Take a look at this home I found on Realtor.com
655 Enfield Dr, Frisco
$597,000 · 3beds · 3baths
Ненене. Меня не интересуют сферические кони в вакууме. Давай тот дом который ты нам давал в 2021 и который мы обсуждали. Посмотрим его и проверим на примере этого дома пост фактум правильность твоих выкладок. В какой теме то было?
У нас кстати все выросло на более чем 50%. Во Флориде выросло до + 100%.
Неа. Именно в тот момент когда тебя тут уламывали всем форумом на дом у тебя был шанс воспользоваться уникальной ситуацией. Интерес был 2-2.5% один из самых низких (если не самый низкий) в истории Америки. А ты нес какую то хню с глупыми выкладками и продолжаешь нести ее сейчас в попытке оправдать свою ошибку вместо того чтоб просто ее признать. Но это твоя проблема, мне в принципе пофиг. Просто смешно видеть как ты раз за разом приводишь одни и те же аргументы игнорируя реальность которая давно их разбила в пух и прах.
Это одна из причин, почему я не хочу смотреть на покупку дома как на инвестицию. Такой подход вынуждает меня идти на компромисы между выгодностью покупки с моей т.з. (цена/мое представление о хорошем и удобном жилье) и инвестиционными перспективами, лично для меня не очевидными (т.е. со слов других людей).
Ты меня подводишь к тому, что нужно купить дом за $600k, в дорогом месте и тогда он “будет дальше расти”, но это не точно.
Я подругому смотрю на инвестирование, когда я решил инвестировать в недвижку, я просто купил индекс на REITs (VNQ), в который входят все американские публичные компании занимающиеся покупкой и сдачей в аренду недвижки. В итоге я получаю хорошую дивесификацию по объектам недвижимости, штатам и разным секторам экономики, в которых эта недвижка используется. На фоне этого инвестирование в один дорогой дом для меня (не разбирающегося в инвестировании в недвижку) выглядит гэмблинг.
У меня в среднем все выросло в 4 раза, я не переживаю по поводу упущеной выгоды покупки дома, хотя ты мне упорно пытаешься доказать, что я что-то упустил. Я ничего не потерял и нахожусь сейчас в лучшем положении, чем если бы купил дом. Давай это зафиксируем, чтобы больше не возвращаться к одному и тому же.
Доказать пытаешься ты. Раз за разом год за годом поднимая этот вопрос в разных темах. Я всего лишь высмеиваю эти твои попытки. И да, я не верю тебе про *4. Я помню ты вкладывался в биток много. Он как раз вырос в 4-10 раз с 18-22. И говоришь про *4 ты впервые сейчас, когда биток подрос, хотя высмеивал тебя по этому поводу я и год назад и два. Так что я думаю твои х4 это или звиздежь или в основном биткоин так как рынок с сентября 2021го (тогда мы уговаривали тебя на покупку да?) поднялся всего на 30-40%. Расскажи прав я или нет. Если это не биток и не какая то одна акция как нвидиа которая взлетела на 1000% а диверсифицированный портфель в котором все/многое выросло в 4 раза то бросай работу и начинай заниматься только инвестициями. Станешь миллиардером за 10 лет.
Там есть один момент. Скажем ты вырастил 50 тыс в 4 раза и у тебя 200 тыс сейчас.
Но ты мог бы 20 тыс использовать как даунпеймент на первый дом за 300 тыс до 2020 или 350-400 тыс после второй половины 2020 и растить эти 350-400, причем сток маркет параллельно тебе вести никто не запрещает.
Кстати. Техас все еще один из плохих примеров роста стоимости недвижки. Дем Штаты растут намного лучше. Поэтому у Бориса в принципе будет больше примеров отличного роста вокруг.
Также отличный рост я наблюдал в северной Каролине например. Вокруг Чикаго.
У техаса есть несколько больших проблем тормозящих рост недвижки - страховка из-за изменения климата и пары градов подряд выросла с 2 тыс в среднем до 4-5 тыс, при том что дедактбл тоже растет. Налог вырос, с этим пока правительство техаса продолжает давать скидки, сейчас приняли очередное увеличение вычета для простых домохозяев и точно обсуждали улучшение правил для инвесторов и малого бизнеса, скорей всего тоже введут.
Насчет того, что они тебя тогда заставляют жить где то определенно. Ну вот в принцтон, что там делать? Тебе нравится на озеро кататься? Из Фриско на Lewisville lake недалеко. Но при этом там вся инфраструктура уже есть и еще строится и будет строиться. Рядом с ним colony, там кто только не владеет землей и разными заведениями. Говорят район scheels принадлежит баффету.
Кто хотел подальше от цивилизации, тот селился в 2018 в prosper и Celina среди полей кукурузы. Те ребята сделали больше всего денег; потому что молодые семьи из АйТи тойоты, чейза и прочих все селятся там. Такую информацию тебе не обязательно единолично искать. Есть риелторы. Среди них много тех, кто просто оформляет контракты, но есть и те, кто без проблем подскажет и покажет перспективные районы, они это называют new money. И можно все равно самому поехать и посмотреть.
Но твою сторону я тоже слышу. Тебе изначально дом финансового не выгоден. Из-за стоимости страховки, налога на жилье, utilities, это мне понятно. Я вот отдал за холодный январь только за газ $300. Летом за электричество 300$(есть свой бассейн) а бывало и $600 (но в принципе теперь быть не должно, за ценой на кВ лучше слежу). Ремонтировать крышу и вообще все вокруг кроме нее по страховке, это просто жопа, количество вещей, которых тебе починят зависит количество вложенного в звонки в страховую времени, даже когда ты платишь дедактбл и нанимаешь gc.
Но например я точно знаю, что в Москве и сравнимых городах цены на жилье всегда будут расти параллельно доходу жителей и инвесторов. И там например ком услуги и налог на недвижку не стоят таких денег. О катаклизмах можно забыть.
Для reit это очень слабо. Div yield в 3.х% когда high yield дает 4% и давал с 2023 по 2024 5%. И нет роста самих акций, это слишком safe. VOO уделал его.
Физическая недвижка, это диверсификация. Людям жить надо всегда и людей становится только больше.
Я работаю с MORT и AGNC. Но там именно надо заниматься купи когда пошел вниз, продай, когда идет вверх и получай дивиденды в 12-15% пока держишь.
Кстати когда ты берешь дом, куда селятся текущие молодые семьи, типо Celina, prosper, ты не обязан там жить сам. Есть даже берут как основное жилье, живут два года, сдают, затем через три года продают. Макс занимается таким, только он еще фиксит, пока живет. Без детей я бы точно занимался таким. С детьми намного сложней постоянно переезжать. Кстати именно это позволяет ему не платить никакого налога на прирост капитала. С инвестицией в недвижку собака еще в этом зарыта.
