Ну как чем? Зачем трясти, если оно “само” падает, и вообще - не мешай, дай человеку выговорится.
1 лайк
Ему нравится себя сравнивать с теми, кто вообще не владеет активами и живет от зарплаты до зарплаты, чтобы на фоне их выглядеть героем.
Что за модерна?
2 лайка
Да все уже, автор соскочил с неудобной темы с помощью благодарных читателей наставивших сердечек. Хотя макнули его все равно знатно.
NASDAQ: MRNA
У меня вообще в голове такая схема сложилась. Он вроде писал, что супруга у него бухгалтер. Так почему бы им на пару красивые цифры в декларациях не рисовать? Работы нет, детей куча, да при недвижке. Всё замечательно складывается.
Зачем им что-то рисовать если они и по чесноку где-то далеко за чертой бедности
Спасибо всем высказавшимся, тогда с Вашего разрешения я скопирую старую статью о продаже дома в 2020м году из блога, так как писал тогда так сказать “по свежим следам” и лучше уже врят ли напишу.
Приятного чтения!
26 Августа 2017го года я переехал из своего дома в штате Вашингтон и начал сдавать его в аренду на 100%. До этого, пока я проживал в доме, я сдавал пустующие комнаты, так как мне и моей семье хватало одной-двух. Почитать о том, сколько денег можно получить за сдачу комнат можно тут: клац (ссылки убираю, сорри, прим автора в 2021).
За два первых года 100% аренда через компанию-менеджера, которая занималась всей документацией, проверкой потенциальных жильцов на вшивость и деньгами (сбором денег с квартирантов, перевод денег мне на счёт в банке), я заработал [чистыми] $12,485 и $13,418.Всё это время я взволновано поглядывал на неустанно растущую цену дома, в прошлогодней статье это волнение прослеживается невооружённым глазом (ссылки убираю, сорри, прим автора в 2021).
Из-за ошибки и невнимательности менеджера, в начале 2020го года был подписан новый договор с жильцами до конца Июля 2020го года с той же ценой аренды - $2,050 в месяц. Прошлогодняя цена меня не устраивала, поскольку уменьшала мою прибыль - выросла сумма налога на недвижимость и цена страховки, но я ничего не мог с этим поделать, так как менеджер всё подписала и квартиранты засели там на пол года.
В это время один из квартирантов предложил мне купить мой дом, а мы нервно отказали, всё поглядывая на цены. Затем весной штат Вашингтон закрыли, а студенты - мои основные клиенты - начали разъезжаться по родителям-друзьям, делая мою затею с арендой довольно шаткой! Забегая наперёд, скажу что у нас не было не одного пропущенного платежа и деньги поступали регулярно и в полном объёме, но на тот момент мы крепко струхнули. И, видя всё так же продолжающийся рост цены, мы начали диалог с квартирантом. Он почему-то расчитывал на совершенно невменяемую скидку, и, пободавшись с ним месяц, мы ему отказали, а затем выставили дом на продажу за $380,000. Буквально в первую же неделю у нас было несколько сотен просмотров и три желающих посмотреть дом. Я потирал ручки, предвкушая торг на повышение, но не тут то было!
Квартирант, редиска, видимо от злости и обиды за то, что у него таких денег на покупку нет, заперся внутри и отказался впускать агента и покупателей, мотивируя это КОВИДом и опасениями за свою жизнь.
На деле же субъект этот занялся субарендой (в доме официально числились два жильца, но стояло как минимум пять машин), и поскольку это незаконно и нарушает контракт, боялся что его выпрут из дома. Все уговоры о том, что есть покупатели-инвесторы, которые почти 100% разрешат ему остаться, на него не действовали. Каком-то чудом за месяц времени мы показали дом одному единственному покупателю, но квартирант 20 минут рассказывал ему о том, какой этот дом плохой, и как его невыгодно покупать - и нам даже предложение о покупке не пришло.
Злости моей не было предела!
И вот, в начале Июня горе-губернатор штата выдал наконец поправку к своему “меморандуму об аренде”, разрешающую мне выселить жильца в том случае, если я планирую въехать в дом сам или же продавать его. Неделя бодания с моим менеджером привела к тому, что они таки отослали жильцам “60 days notice”, мол съезжайте до конца Июля. Менеджер не хотела этого делать, мотивируя это тем, что договор и так до конца Июля, но мы заставили ее это сделать.
Уже не важно было, продам я дом или нет, но для меня делом принципа стало избавление от этого жильца-вредителя! Более того, даже если бы дом продать не удалось, сделав косметический ремонт я в Сентябре мог бы впустить новых жильцов, но уже по новой цене, $2,200 в месяц - чтобы компенсировать свою недополученную прибыль.
Жильцы приутихли, дом никого больше не интересовал - так как простоял на рынке несколько месяцев и ни разу даже не ушел в “процес торга”, чем отпугивал потенциальных покупателей. Ведь кажется, если дом долго стоит на рынке - значит что-то с ним не так… Сам так всегда считаю!
Но вот месяц назад (*), когда главного квартиранта не было дома, мимо прогуливался сосед. Видя табличку “продается”, он постучал в дверь, а более мелкий квартирант-студент его впустил! (*статья написана в конце Августа 2020, прим. автора)
Посмотрев дом, сосед решил, что это отличная сделка и - ура! - сделал на предложение! Немного попереписывавшись с ним, мы закончили переговоры на том, что:
Окончательная цена сделки $343,000
Несмотря на результаты инспекции/оценки мы не будем делать никакие ремонты и не будем менять цену.
Закрытие сделки будет 11 Августа 2020го года.
Чтобы удостовериться в том, что квартиранты благополучно съезжают в конце Июля (их договор заканчивается 07/31/2020), я звоню своему менеджеру - перепроверить.
Оказывается, эта… некомпетентная женщина… взяла у них плату за ещё 10 дней и разрешила им остался до 10 Августа, мотивируя это тем, что 10 Августа истекает срок того самого “60 days notice”. А то, что истекает срок действия договора и мы имеем полное право выбросить квартирантов вон - её почему-то совершенно не волнует!
Как я орал в трубку - сложно передать текстом.
В итоге я думаю - вот повезло: сделка 11го, а они съезжают 10го, могло быть и хуже!
Хуже и стало.
10го числа квартиранты оплатили аренду до конца месяца и заявили, что съедут в конце Августа. На мои гневные электронные письма ответили с юмором и издевкой. Игнорируя горе-менеджера, я орал в трубку уже напрямую директору компании, что занималась моей арендой. Та обещала разобраться, а мы в свою очередь, понимая, что эти товарищи не съедут никогда - начали процес их выселения, и адвокат компании отправил им официальный “eviction notice”, мол так и так, допрыгались вы, голубчики.Паралельно покупатель сначала попросил отсрочку закрытия до 17го Августа, поскольку у него остались какие-то нестыковки с его банком, а затем спросил - ну как там жильцы, съехали?
Вот тут, уважаемые читатели, мы с супругой и поняли, то от нас больше ничего не зависит и, будучи христианами - стали на колени и вверили решение этой сделки Самому Главному Менеджеру.
Последние пару дней сделки помню, как в тумане…
Сначала были гневные электронные письма от агента покупателя, затем почему-то моя менеджер по аренде три дня не могла мне переслать копии документов о выселении жильцов, затем агент продавца затребовал поделить аренду за Август напополам, а также передать им “security deposit” жильцов, чего я даже при всём желании сделать не мог, поскольку он всегда находился у компании-менеджера, да и вообще непонятно с последними “демократическими” законами штата Вашингтон, могу ли я рассчитывать на эти деньги (для ремонта дома и оплаты других издержек) вообще. Но несмотря ни на что, 17го числа я подписал “warranty deed”, а 20го - на мой счёт перешли деньги.
Ура, товарищи, с Божьей помощью я перестал быть собственником недвижимости в штате Вашингтон! При продаже дома, который находился в ипотечном кредите [и, как в моём случае - достаточной прибыли] автоматично схлопываются все связанные с ним кредиты - в моём случае это сама ипотека и HELOC, а остальная сумма приходит на депозитный счёт.
Так вот, уважаемые читатели!
Во что могут превратиться $22,000, что я когда-то, в 2014м году, использовал, как первый платёж за дом?
За всё время (2014-2020), что я сдавал сначала комнаты, а потом - и весь дом, я получил $90,637 дохода. После закрытия сделки и оплаты всех кредитов, агентов и прочих отчислений на мой счёт перешло $132,213.
Этот нехитрый финт ушами позволил мне не только погасить всё кредиты, работать на неполной занятости (три-четыре дня в неделю) на приятной работе, позволить супруге заниматься любимым делом без оглядки на “а что мы будем завтра есть”, но и купить три дома за наличные.
Да-да, сейчас я являюсь 100% собственником трёх домов в штате Индиана, два из которых планируются как арендные (один уже сдан), а в третьем, с делянкой в 16 соток (почти 0,4 акра) - мы будем жить. Конечно же на этом мы останавливаться не собираемся, так как если Господь нас так благословил, то почему бы не продолжить? Даст Бог до конца 2020го года мы купим четвертый дом, но об этом - в следующий раз!
Да, мы действительно купили четвёртый дом до конца 2020го, но об этом сейчас говорить чуть-чуть рано. Далее я напишу о покупке своего основного дома (в котором сейчас проживаю). Если время будет, так как снова смотрим дома для покупки, ни на что не хватает времени. Хорошо, наверное, что я не работаю - как бы я всё успевал, ума не приложу! 
Продолжение следует!!
4 лайка
Имхо, бизнес со сдачей жилья подразумевает неприятные сюрпризы время от времени, так что в него лучше идти с запасом денег и нервов. Поэтому я очень скептически смотрю на то, как у Вас всё впритык завязано одно на другое…
То, что подписали договор на полгода с платой на $150 меньше: так потери ($900) меньше, чем 2 недели простоя квартиры - это ерунда.
Сколько этот жилец давал за дом? Сильно меньше 343тыс., за которые в итоге продали?
дом никого больше не интересовал - так как простоял на рынке несколько месяцев и ни разу даже не ушел в “процес торга”, чем отпугивал потенциальных покупателей.
Почему было не снять его с продажи и не перевыставить после выселения квартирантов?
Как по мне, так лучше было бы утрясти все проблемы с арендаторами до того, как договариваться о продаже…
Про риски отрасли: знакомый сдавал дом в East Bay Area, так квартиранты там занялись производством наркоты и разломали внутренние стены. В итоге они то ли сами сбежали из дома, то ли их полиция накрыла. Убытки были внушительные.
1 лайк
Там много рисков, например жилец может перестать платить и отказаться съезжать, выселение через суд - это не быстрая, муторная и дорогая процедура (адвокаты стоят денег и полиция берет деньги за эту процедуру).
Я посмотрел американских блоггеров, кто серьезно занимается сдачей в аренду жилья, у которых по 100+ юнитов.
У них у всех своя прикормленная УК, которая управляет недвижкой, свои прикормленные контракторы для выполнения ремонтных работ и т.п.
Нормой считается вычитать из платежей арендаторов 6% на расходы на текущий ремонт, еще 6% откладывать в фонд капитального ремонта в будущем и 8% на управление недвижкой. Это не говоря про то, что еще есть налог и страховка, плюс закладывается, что объект недвижимости будет сдаваться не 100%, а 94% времени в году.
Я недавно наткнулась на такую, тоже сдаёт жилье в низкобюджетном сегменте. Там что ни съезд жильца - то такую срань разгребать, что нафиг-нафиг. А сейчас ещё и съезжают неплательщики, уродуют всё ещё сильнее, а у хозяина прибыли за год в таком сегменте - с гулькин нос.
1 лайк
Смотрю я на всё это и думаю, что истории “Как я добился финансовой независимости, начав с сотни долларов” нужно писать только в ретроспективе и только в случае большого успеха. По крайней мере, тогда уже с самого начала повествования будет видна цель, а усилия и экономия будут оправданы. И на критику уже можно отвечать с позиции превосходства своих достижений (учитывая, что оно есть, разумеется).
А пока наблюдение “в живую” за тем, как автор изворачивается и преодолевает финансовые трудности, вызывает у большой части читателей острое ощущение их собственного превосходства - у них уже есть определённое имущество и стабильный источник дохода (ну и что, что на работу ходить надо - некоторым она даже нравится 
), им не надо экономить и они не выделяются. Поэтому они не одобряют стратегию и образ жизни автора, и последователей среди них не будет тоже.
1 лайк
А по мне, так ТС считает, что уже добился большого успеха. Вот и пишет. Не зря же у него на всю критику - тыканье в забегание вперёд с ROI 130%. И по всем источникам - это реально успех, но правда при условии, что посчитан правильно, а не накинуто 100% просто так.
1 лайк
Справедливости ради, даже 23% - это считается очень хороший результат для недвижки, при условии, что он тоже посчитан правильно.
Те самые блоггеры пляшут в присадку когда у них получается 17% Cash on cash return.
Единственное, они не забывают вычесть все сопутствующие расходы.
Еще в его цифрах меня несколько смущет, что арендатор платил $620 аренды за дом ценой $28.5k. Такими суммами можно дом выплатить за 5 лет, какой смысл арендатору арендовать, тут явно какой-то подвох.
никакого подвоха. Я тоже в Альбукерке выплатил 50% стоимости ценой рента. Покупать не было никакого смысла и никакой выгоды.
Почему никакой выгоды покупать, когда выгода очевидна.
Смотря сколько жить в данном месте и насколько быстро потом захочется уехать.
'+ И зависит от того, сколько есть денег наличкой и есть ли скор для хорошей ипотеки.
Цена не поднялась за 5 лет ни на 1%. Кэша на даунпеймент 0%. PMI всю выгоду сжирал в минус.
Согласен, но перспективе уже пары-тройки лет это выгодно. Как я понял, арендатор там прожил не меньше года, а может и все два или три.
С какого перепуга? В Альбукерке выгода начиналась с 6.5лет.
Если цена на недвигу выросла з пару-тройку в 2 раза, то конечно. Но это не всегда и не везде.
Про Альбукерке не знаю, но те цифры, что автор привел - вполне выгодно
Платим 20% down от $28.5k - $5.7k (стоимость недорогой бу машины)
Дальше платим ипотеку 2-3 года, а потом продаем. Получая экономию в половину стоимости дома.