Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

Финансирование, Страхование и Недвижимость в США.
1

…надо сначала приехать, найти работу, а потом, когда все уже войдет в ритм, покупать себе недвижимость… [из темы “Разговор за недвижимость”]

Приехал в Калифорнию (Orange County) год назад с супругой, работа у обоих была с первого дня, в ритм вроде бы вошли, сбегать не собираемся - скорее напротив, начали строить серьёзные планы. А именно: покупка собственных метров и заведение потомства :blush:

По словам риэлторов с которыми мы беседовали, а также судя по графикам роста цен и процентов по ипотеке рынок недвижимости в данный момент более чем привлекательный. Именно это сподвигло на отрывание :sensor: с насиженного места у компьютера и первые шаги в поисках объективной информации и изучение существующих возможностей.

Если отбросить множество нюансов, то по большому счёту есть два варианта:

[ol]
[li]Искать и покупать жильё сейчас, пользуясь замершим в нижней точке рынком и ограниченными ресурсами
[/li][li]Подождать годик, подкопить знаний, credit score, savings, down payment и выйти на рынок во всеоружии
[/li][/ol]

Именно на эту скользкую тему прогнозов рынка недвижимости и ипотеки я бы хотел услышать мнения. Однако тему эту я планирую также использовать также для агрегации различной полезной информации, которая будет мне попадаться на глаза за время поиска, так что ждите конкретных вопросов и ответов о нюансах покупки недвижимости в современное, усложненное кризисом, время.

P.S. На данный момент мой score - 700, зарплата и накопления позволят взять кредит (первая встреча с Certified Mortgage Planning Specialist послезавтра, цифры взяты из собственного анализа и консультаций с риэлторами) около 300К под 4.5%.

Peace :bel:

3 лайка
2

Первый из “конкретных” вопросов: слышал от риэлтора, что в связи с кризисом банки требуют бумаги о возврате налогов (или, иначе, о годовом доходе) минимум за последние 2 года. Есть подозрение, что это требование конкретного банка/агента, а не всей индустрии. В частности, полгода назад я (сдуру, не знал что они будут делать хард чек кредитной истории) получил pre-approval от Ситибанка на 300К под какие-то ужасные проценты. На тот момент у меня не было ни одного tax returna. И хотя это требование не сильно меня беспокоит (вариант 1 может подождать до января-февраля), хочется знать правду. Проконсультируюсь послезавтра у “специалиста”.

3

Не знаю, разрешен ли копи-паст постов из других тем, но уж сильно хочется повыдергивать ценную информацию (хотя бы для избежания повторения). Начну, а там умные люди (накажут) подскажут.

Покупка жилья как инвестиция. Очень хочу, чтобы наш первый купленный дом стал в итоге “активом”, приносящим доход. На минувших выходных мы рассматривали как вариант квартиру в новостройке в приличном районе, очень хорошие планировки и божеские цены. Однако желание покупать такое жилье практически отпало, после того как узнал, что придется тратить около 1000/mo только на содержание (HoA + MR + Tax). В уме не укладывается как можно платить тысячу долларов в месяц за то, что живешь в “своем” доме (или квартире). Хотя, по оценкам продавцов подобные апартаменты можно сдавать в ренту за 2200-2400…

Ссылка на пост не прошла - To be able to post links or images your post count must be 10 or greater. You currently have 4 posts.

По “спроектированной” ипотеке месячные выплаты составят 2600-3000 долларов, т.е. при ренте в 2400 имеем всего небольшой минус, а позже и плюс. Но все то время, пока мы будем там жить, придется “отдавать” 1000 за бассейн, тренажерку и лифт, что кажется перебором.

2 лайка
4

Налог на собственность. Сильно зависит от штата, в Калифорнии вычисляется как 1.2% от суммы последней продажи дома. При этом appreciation (реальная рыночная цена дома) не учитывается.

Страховка недвижимости. По закону необязательна, но кредит без нее не дадут.

От себя добавлю, что если брать кредит с первоначальным платежом менее 20% (FHA), то также добавляется страховка на кредит. В случае с квартирой в 389К мне посчитали ее как 257/mo.

С чего начать или как найти нужных людей. Еще один очень ценный, как мне кажется, пост Михаила, добавляю в копилку. Мы начали работать с риэлтором по рекомендации (двое коллег купили дом в этом году с его помощью), но я совершенно не в курсе на чем он специализируется (дома или кондо), а также в каких объемах работает (в сравнении с другими риэлторами). Думаю, что для “допуска” в базу легче всего выйти на контакт с русским риэлтором и предложить ему “сотку”. На счет брокера, я сразу же получил рекомендацию “человека, с которым я всегда работаю” от упомянутого специалиста по недвижимости и задание выяснить на какую сумму мы можем рассчитывать в финансовом плане.

Home Owner Association (HoA). Первый раз услышал об этом когда подбивали платежи за квартиру в новом жилом комплексе, оказалось что “HoA” стоит аж 549/mo! Все потому, что в комплекс входят модный бассейн, фитнесс и место для проведения вечеринок. Решил, что надо искать место без HoA. Однако на форуме вычитал, что HoA это не только дополнительные платежи за поддержание общей жилой инфраструктуры, но возможно и дополнительные ограничения по домовладению =0 :

7 лайков
5

Pishite zamechatelno :slight_smile: Prodoljayte pisat!!! Moi muj hochet pokupat nedvijimost dla investiziy, tak vi otvechaete kak raz na interesuyushie mena voprosi :slight_smile: SPASIBO vam za eto :slight_smile:

6

Новости. Получил от риэлтора список из более чем 200 позиций, подпадающих под наши изначальные критерии: кондо/таунхауз/хауз до 400К, по городам Irvine/Aliso Viejo/Laguna Hills/Lake Forest/Mission Viejo/Rancho Santa Margarita. Мы решили отбирать жилье по двум категориям:

[ol]
[li] “Инвестиция” - дешевое (но не убитое), с перспективой роста value. Идея в том, чтобы не обременять себя большим кредитом, а взять что-то поспокойней, выплатить в течение 3-5 лет и потом (или раньше) переехать в более просторное жилище. Основные критерии: низкая цена, приемлемое состояние, хорошие перспективы appreciation и rent value.
[/li][li] “Гнездышко” - цена выше средней, соответствие нашим минимальным требованиям, наличие какой-нибудь особенности или изюминки. В этом варианте привлекает максимально доступная или близкая к нему сумма кредита (за качество жилья), чтобы воспользоваться низким рейтом и платить его не спеша, возможно все 30 лет. Собственно, дом для жизни. Основные критерии: список умеренных требований по интерьеру/экстерьеру, наличие “фишки” как близость к океану/большая ванна (сложно найти в таком ценовом диапазоне)/высокий метраж/панорамный вид на воду или горы/новая постройка/что-нибудь еще.
[/li][/ol]

Кстати, после просмотра большого количества объявлений начинаешь лучше понимать, какие факторы влияют на цену - рекомендую тем, кто не знает с чего начать.

6 лайков
7

Еще несколько наблюдений после просмотра большого числа объявлений (для многих могут оказаться очевидными вещами, впрочем):

[ul]
[li]Отдельный (detached) дом до 400К в данной местности купить можно, но большой риск нарваться на какие-нибудь неприятности в виде протекающей крыши или стройки рядом. Другими словами, дом за такие деньги не может быть хорошим - скорее всего, мы сосредоточимся на кондо.
[/li]
[li]Цена за квадратный фут колеблется в среднем от 200 до 300 долларов (2150-3230 кв м). Встречаются также варианты за 170 и 400, но это скорее исключения.
[/li]
[li]HoA за кондо в среднем колеблется от 250 до 350 долларов (э-эх, когда-то мы снимали супер-уютную квартиру в приличном районе Минска за 160 …) Многие дома (по крайней мере, в этой ценовой категории) имеют нулевую HoA, что наверняка еще раз свидетельствует о больших затратах которые потянет за собой постройка 197х года.
[/li]
[li]Очень много Short Sale, не считал точно, но по ощущениям процентов 50-60. Видимо, популярный способ избежать Foreclosure. Складывается впечатление, однако, что цена таких квартир не сильно снижена, в пределах 10%. Многие не-short sale объявления также пестрят рекламой, что они “standard sale”, а не foreclosure. Мне еще предстоит узнать от риэлтора, где тут подводные камни.
[/li][/ul]

Забыл упомянуть еще один критерий для выборки, которую я изучаю - минимум 2 bedroom 1 bath. Площадь не ограничена фильтрами, но редко встречается менее 1000 кв. футов (93 кв.м.).

6 лайков
8

Может мой риэлтор читает этот форум? :slight_smile: Только что позвонила и мы общались по разным вопросам минут 40. Вот что я узнал нового:

[ul]
[li]Short sale - скидок как правило нет, банк проводит оценку дома и разрешает продавать по рыночной цене. При этом продавцу как правило прощают часть долга по ипотеке. Минусы таких “коротких продаж” для покупателя в том, что закрытие может растянуться на 3-6 месяцев, так как банк будет придирчиво проверять все офферы, чтобы снова не получить банкрота. Также, есть вероятность дополнительных платежей. Например, если жилец не платил HoA или не делал ремонт в течение какого-то времени (так как он банкрот), то покупателю придется покрыть эти выплаты. Стандартная продажа (standard sale) в этом ракурсе выглядит плюсом, как более быстрая и менее нервотрепная покупка.
[/li]
[li]Квартиры продаются всегда без мебели, но все что “прикручено” как правило остается. Т.е. кухонную мебель, занавески/карнизы на окнах, лампы и осветительные приборы прикрученные к потолку/стенам, паркет и подоконники не вывозят :yes:
[/li]
[li]Нулевая mello roos (ежемесячные муниципальные выплаты) означает не разбитые дороги и отсутствие школ в округе, а тот факт, что поселение уже достаточно зрелое (старше 30 лет) и стоимость инфраструктуры уже выплачена. Я думал, что mello roos идет на покрытие текущих нужд города, а оказалось это скорее выплата кредита на постройку всяческих общественных удобств, которая в теории рано или поздно закроется. Хорошая новость.
[/li]
[li]CUL-DE-SAC - это тупиковая улица.
[/li]
[li]Привлекательные квартиры и дома могут получить несколько офферов от покупателей (и инвесторов). В таком случае продавец (а в случае short sale или foreclosure - банк) будет решать, какой оффер принять. В таких случаях предпочтение отдают тем, кто предложил: 1) больше кэша (даун пеймент) 2) больше денег (сверх заявленной стоимости). Таким образом, даже если вы нашли что-то очень подходящее, может статься что покупка сорвется из-за более сильного предложения от другого покупателя. В настоящее время, однако, рынок достаточно пассивный и такие сценарии случаются не часто.
[/li]
[li]Irvine и окрестности - все могут похвастаться очень хорошими школами.
[/li][/ul]

8 лайков
9

Обнаружил интересную программу по ипотеке - HomePath. Как я понял, предлагаются эксклюзивные условия по кредиту при покупке дома, состоящего в их списках.

[ul]
[li]Низкие требования к кредит скор (660)
[/li][li]Небольшой первоначальный взнос (3% для себя. 10% для инвесторов)
[/li][li]Гибкие условия кредитования (fixed/adjustable/interest-only)
[/li][li]Деньги для даун пеймент могут быть как из собственных сбережений, так и подарком, пожертвованием или отдельным кредитом у работодателя или другой организации!
[/li][/ul]

Ссылка - http://www.fanniemae.com/homepath/financing/index.jhtml

1 лайк
10

Меньше 2-х туалетов не берите - и сдавать и продавать намного труднее. Бедрумы только раздельные, с отдельными входами. Представьте, что Вы сдаете эту квартиру 2-м руммейтам, совершенно чужим людям. Чем больше они друг от друга изолированы, тем легче сдать.

6 лайков
11

Интересные тут ответы. Только требуется больше инфы. Ну вот перед тобой риелтор. Как вести себя так чтоб и найти то что тебе хочется и попробовать сбить или получить более хорошую низкую цену. Можно что-то вроде торговаться? Ведь риелторы берут свой процент с продажи дома сверх цены которую дает банк. Не люблю вообще, когда на мне зарабатывают сумму. Стараюсь чтоб меня не надували. Поэтому остаюсь практически постоянно скептиком.
Бесплатно бываеют только дырки от бублика или сыра.

12

???

Не нравится, значит, капитализм?

Это исключено. Надуют обязательно.

13

[quote="“Mikhail_Portnov,post:12,topic:22289”]
???

Это исключено. Надуют обязательно.[/QUOTE]
Эт факт… чем больше стараешся, тем больше надуют:)

1 лайк
14

Спасибо за отличные советы! Присмотримся немного к выборкам по текущим критериям, два туалета - первый кандидат на дополнительный фильтр.

15

Я считаю, что за качественные услуги не грех и заплатить. Как говорит Роберт Кийосаки: “… знаю множество людей, которые с легкостью оставляют в ресторане 10-15% чаевых за посредственный ужин и сервис, но считают каждую копейку при расчетах с риэлтором, брокером или банкиром”.

  1. Найти профессионала (рекомендации или систематический отбор с интервью, как писал Михаил)
  2. Быть честным и открытым (для некоторых сложнее, чем пункт 1)
  3. Получить качественную услугу или совет, который стоит своих денег
16

Я из собственного опыта добавлю: вы сами решаете - дать риэлтеру заработать или нет на основе качества его/ее работы.
Если качество вас не устраивает, или что-то напрягает в стиле общения - подумайте о смене риэлтера.

17

Отвечаю на свой вопрос - я послал запрос на кредит в 5 разных агентств, все брокеры сказали, что tax return не обязателен, поскольку мы на почасовой оплате (W-2). Прямые лендеры, однако, запросили возврат налогов, но преапрувалы дали без них.

18

Итак, подождав пару месяцев (чтобы получить W-2 за 2010) мы снова приступили к поискам.

Запросил кредит скор на myfico.com, в процессе на сайте предложили послать мою анкету 4 моргидж брокерам в наших окрестностях. Согласился, в результате получил четыре loan preapproval от разных агентств. Пообщавшись с лендерами и изучив ситуацию на рынке, обнаружил что и рейты, и стоимость жилья только-только, но уже начали расти. Решили не тянуть кота за хвост, а смотреть что есть доступного и покупать, если понравится. Круг сузился до кондо с 2+ спальнями в диапазоне до 350К.

Начали с осмотра домов в окрестностях Irvine, потом поездили по нему самому. Решили, что хотим жить в нем не смотря на более высокие цены, так как: 1) уже неплохо его знаем, 2) город имеет отличную репутацию из-за уровня школ и низкой преступности, 3) это все-таки ближе к аэропорту/океану/бизнес районам, чем какой-нибудь Mission Viejo или RSM.

По-прежнему бросается в глаза высокий процент short sale. На сколько я понял, это инициатива хозяев квартир, которые даже если и не испытывают финансовых трудностей с выплатами по кредиту, умышленно прекращают платить (и прячут средства), чтобы избавиться от невыгодного кредита. Например, одна квартира была куплена за 285К в 2003, другая, точно такая же, за 450К в 2006. Сейчас обе стоят 310К, но первая будет продаваться как standard sale, а вторая как short sale, потому что продавцам хочется не только переехать, но и одновременно освободиться от кредита в 350-400К. Другими словами, перед всеми, кто купил жилье в 2005-2006 есть соблазн продать его на short sale сейчас и взять что-то другое на лучших условиях. Хотя я могу и ошибаться где-то в рассуждениях, мы стараемся избегать таких сделок, поскольку как правило квартира на short sale: 1) менее ухоженная, 2) на ней не поторгуешься (банк ставит рыночную цену), 3) покупка связана с долгими проверками (банки завалены short sale’ами и от этого появились очереди), 4) и черевата отказами после нескольких месяцев изучения/проверки документов. Надо сказать, что это требование (not a short sale) существенно сужает круг поиска, однако фильтрует много всякого некачественного жилья.

1 лайк
19

Видели одну квартиру с HomePath программой (читай выше). Выяснили, что она предлагается в основном на REO юнитах, т.е. когда владелец - банк (продает через агенство). Не знаю, как в других случаях, но осмотренный нами экземпляр был очень уныл. Ковры, стены, мебель в кухне - все по уму надо заменить/перекрасить, чтобы стало весело жить. HomePath себя не оправдал :slight_smile:

20

I have no idea what you’re talking about (we’ve got a lot of foreclosures ) but sounds useful :wink: